Заявления чиновников об отсутствии в Минске свободных площадок под застройку вызвали опасения у некоторых белорусов. Мол, раз строить негде, значит, объёмы упадут, а цены взлетят. Однако, как пояснила эксперт в сфере недвижимости, ситуация на самом деле сложнее, но паника преждевременна. Ключевой момент, по её словам, в том, что чиновники говорили в первую очередь об участках для строительства жилья для очередников, а не для всех желающих.
Участки есть, но не «в чистом поле»
Эксперт подчеркнула, что земля для строительства в Минске есть, но её тип изменился. «Нетронутые поля», где строить дешевле всего, практически закончились. Примеры — остатки в Сухарево (застраиваются «Вершиной» и домами для нуждающихся) и район Новинок/Дроздов, осваиваемый «Северным Берегом» и государством.
Однако, по её словам, существует огромный массив площадок, требующих сноса — и это не только частный сектор.
«Вдоль улицы Платонова, в центре Минска — малоценные промзоны, которые давно хотели отдать под жильё. Часть корпусов Минского инструментального завода тоже не украшают центр. На излучине Свислочи, по Красноармейской — развалины… Возле метро Московская нашли заводские здания под снос», — перечислила эксперт лишь некоторые локации в центре и около него.
По её мнению, таких «нерационально используемых площадок» в городе десятки, и по многим существуют планы детальной планировки (ПДП), предполагающие снос и жилую застройку, причём некоторые ПДП разработаны ещё 10 лет назад.
«Так что строить жильё есть где. Да, со сносом. Но участки есть. В том числе и шикарные», — заключила специалист. Проблема не в отсутствии земли как таковой, а в затратах и сложности её подготовки.
Аукционов нет, есть «одобренные» инвестпроекты
Город уже давно отошёл от практики продажи земли под жильё с аукционов, отметила специалист. Последние крупные примеры таких продаж — участки, где сейчас строятся «Квартал на Грушевке», «Дубравинский» и «Смарт».
Почему отказались от аукционов, официально не объяснялось. Но факт в том, что все недавние крупные площадки («Северный Берег», «Вершина», «Гранд Кристал») выделялись коммерческим застройщикам уже под конкретные инвестиционные проекты. Эксперт высказала мнение, что решение о выделении любого значимого участка в городе и пригороде принимается на самом высоком уровне.
«Можно расценивать как факт свершившийся — в Минске к 2030-му выживут только те застройщики, которые имеют возможность донести свои идеи на самый верх. Остальные будут вынуждены уйти из Минска», — спрогнозировала она передел рынка. Эту мысль, по её словам, подтвердили и высказывания чиновников о том, что «коммерсанты завершают проекты, начатые 5-10 лет назад». Основная идея, по мнению эксперта, в том, что строить в столице должны преимущественно госзастройщики и ограниченный круг «особо одобренных» инвесторов.
Кто будет строить и что будет с ценами?
Чиновники озвучили план строить в Минске по 600 тысяч квадратных метров жилья в год, объясняя некоторое сокращение объёмов как раз отсутствием «свободных земель». Но, как проанализировала эксперт, дело скорее в изменении принципов распределения участков.
Сможет ли государство в лице госзастройщиков и узкого круга инвесторов обеспечить эти 600 тысяч? Эксперт привела статистику за 2024 год: построено 662,5 тыс. кв. м, из них для очередников — лишь 123,8 тыс. кв. м (менее 19%). Коммерческих домов госзастройщики сдали всего 3 штуки, планы на 2025-й примерно такие же, на 2026-й — 5 домов.
«Заметили, что эти потенциальные 600 тысяч квадратных метров в год и мощности госзастройщиков серьёзно разнятся? Что-то не сходится», — отметила эксперт.
Её прогноз: чтобы выйти на плановые 600 тысяч, властям придётся активнее привлекать тех самых «одобренных инвесторов», вероятно, передавая им больше площадок под снос для реализации инвестпроектов. То есть объёмы строительства, скорее всего, постараются удержать на запланированном уровне.
А как это повлияет на цену квадратного метра? «Никак», — дала краткий прогноз эксперт, пояснив, что смена механизма выделения земли напрямую на цены не повлияет. По её мнению, цены в Минске зависят «исключительно от платёжеспособного спроса», подкреплённого, в том числе, доступностью кредитов.
В качестве доказательства она привела примеры тех самых проектов, земля под которые покупалась дорого на аукционах и требовала больших вложений в снос: «Квартал на Грушевке» (земля около $10 млн + отселение) стартовал с $1050/кв. м, «Дубравинский» (снос промзоны) — с $1080/кв. м.
«Да, это было дно цен, но и это не разорило застройщиков», — заключила она, напомнив, что любой строительный проект рассчитан на несколько лет и застройщики закладывают в него прохождение как периодов низкого, так и высокого спроса/цен.
Ранее журналисты Telegraf.news рассказывали, что влияет на стоимость квадрата в Беларуси и как проверить работу застройщика. Об этом мы поговорили с директором строительной компании «А-100 Девелопмент» Светланой Цвирко.
