В рубрике «Вопрос-ответ» читатели Realt.by задают вопросы специалистам рынка недвижимости. Ожидаемо часто белорусы интересуются покупкой жилья в кредит на льготных условиях, разделом квартир при разводе или условиями покупки-продажи тех или иных объектов. Мы сделали подборку самых необычных ситуаций и вопросов и ответов на них.
Наследство и дарение квартиры
Дмитрий описал довольно непростую жизненную ситуацию: «Может ли собственник квартиры написать завещание на квартиру, в которой зарегистрированы его дочь и внучка 17-летняя, на бывшего зятя (меня) без согласия дочери и внучки? А бывший зять (я), став по завещанию собственником, может ли выписать из этой квартиры бывшую жену, а квартиру подарить дочери, которая в этой квартире уже зарегистрирована. Тем самым сделать собственницей этой квартиры свою дочь без какого-либо обременения (бывшей жены)? Нюансы таковы, что квартира была куплена моим бывшим тестем с использованием кредита. Он является пенсионером. Моя бывшая жена (его дочь) помогать в оплате кредита отказывается. Все обязательства по выплате данного кредита взял на себя я. Хочу быть спокойным, что после выплаты мною кредита бывшая супруга не будет пользоваться этой квартирой «на халяву». Поручителями по кредиту являемся я, моя бывшая жена, её подруга».
Отвечает директор АН «Уласны дах» Людмила Лепарская:
— Собственник вправе оставить завещание независимо от зарегистрированных в квартире. После вступления в наследство вы можете снять с регистрации бывшую супругу судом, так как она не является членом вашей семьи. По поводу суда рекомендую дополнительно проконсультироваться с адвокатом. Подарить квартиру дочери вы сможете только после снятия с регистрации вашей бывшей супруги.
Субсидия на покупку вторичного жилья
Павел из Бобруйска интересуется вопросом приобретения жилья на вторичном рынке с привлечением субсидий: «Мы молодая семья, 4 человека, стоим на очереди на улучшение жилищных условий (по Указу №13). Предложили субсидию на строительство эконом-жилья через банк или написать заявление на безвозмездную субсидию от горисполкома на покупку вторичного жилья. Решил написать заявление на покупку вторичного жилья. Необходимо к заявлению собрать перечень документов. Необходим договор купли-продажи вторичного жилья или предварительный договор (исполком сам не знает, какой нужен, но утверждает, что нужен договор купли-продажи). Вопрос: какой мне договор нужен, и каким документом это регламентируется, ведь в случае заключения договора купли-продажи и отказа в субсидии, я окажусь с купленным жильем за свои деньги и снятым с очереди на улучшение жилищных условий. И ещё я хочу приобрести жилье у своих родителей, т.е. заключить договор или предварительный договор купли-продажи со своим отцом. Допускается ли покупать вторичное жилье у родственников при выделении субсидии, и каким документом это предусмотрено?
Отвечает юрист, риэлтер АН «Этажи» Дмитрий Хмыль:
— В соответствии с законодательством Республики Беларусь, в Вашем случае достаточно предварительного договора приобретения жилого помещения. Зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи жилого помещения необходим только в случае приобретения жилого помещения, строительство которого осуществлялось по государственному заказу.
Что касается покупки жилого помещения у близкого родственника, то в законодательстве Республики Беларусь нет норм, запрещающих данную покупку, однако на практике местный исполнительный комитет может счесть данный договор купли-продажи квартиры между Вашим отцом и Вами мнимым, основной целью которого будет не улучшение Ваших жилищных условий, а обналичивание субсидии, и соответственно отказать Вам в предоставлении субсидии.
Риски при продаже дома в рассрочку
Николай Гуринович спрашивает, какие есть риски при продаже дома в рассрочку. «Покупатель просит продать дом в рассрочку на полтора года с оформлением аренды до момента выкупа. Если они перестанут выплачивать деньги, надо ли мне будет возвращать уже оплаченную часть средств? Если у них будут несовершеннолетние дети, могут ли их выселить, если они не станут выплачивать оставшиеся средства?».
Отвечает менеджер по загородной недвижимости АН «Твоя Столица» Лариса Самусенкова:
— Риски большие при такой большой рассрочке. Агентства даже не заключают такие долгосрочные договоры, потому что проконтролировать весь процесс нельзя. Денег у них не станет, и что дальше? Тянуться это может долго. Судебные тяжбы, расходы на госпошлины. Договор ренты закончится, и Вы их сможете выселить. Но более точно все нюансы Вам может объяснить адвокат.
Продажа квартиры при разводе
Еще одна читательница Realt.by спрашивает, можно ли продать квартиру без ведома бывшего супруга, если она приобреталась в браке: «У меня есть квартира в Минске. Я её получила, отработав 10 лет в ЖКХ, и приватизировала только на себя. То есть собственником квартиры являюсь только я. Это было лет 20 назад, но получала я эту квартиру, когда была замужем. Сейчас мы в разводе. В данный момент я в ней не прописана, прописан в ней мой бывший муж и совершеннолетний сын, они там и проживают. Я уже 10 лет живу в России и имею российское гражданство. Могу ли я продать квартиру без их ведома? Либо как возможно получить деньги за свою долю в квартире от бывшего мужа? Это возможно сделать без суда, или все-таки придется судиться?».
Отвечает директор АН «Уласны дах» Людмила Лепарская:
— Согласно законодательству Республики Беларусь право собственности на имущество наступает с момента регистрации. Соответственно право собственности у вас наступило в браке и квартира является совместно нажитым имуществом. У вашего супруга ½ доли квартиры. Если ваш супруг не участвовал в приватизации, соответственно, вы, будучи в браке, приватизировали квартиру за общие деньги с супругом. В суде вы можете только выделить в натуре вашу долю.
Сын имеет право проживания, зарегистрирован как член семьи и дает согласие на отчуждение квартиры, выписать его без его согласия нельзя даже судом, так как он прописан как член семьи.
Вы можете продать только ½ доли квартиры, при этом вы должны предложить бывшему супругу выкупить долю квартиры, или вам необходимо получить у него отказ от первоочередного права покупки.
Вы не являетесь гражданкой Республики Беларусь, и льгота по подоходному налогу на вас не распространяется, соответственно, при отчуждении доли квартир вы оплачиваете 13% подоходного налога.
Таким образом, без согласия бывшего супруга и сына продать квартиру вы не сможете.
Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий
Татьяна спрашивает, снимут ли ее мужа с очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, если она купит жилье за свой счет: «Муж стоит на очереди на квартиру с 2010 года в составе трех человек (жена и сын) в Столбцах. Муж прописан у своих родителей, а я и сын у моих родителей. Пока квартиры даже не предвидится. Планируем покупать жилье в другом районе и брать небольшой кредит на покупку жилья на мужа. Снимут ли его с очереди?».
Отвечает юрист, риэлтер АН «Этажи» Дмитрий Хмыль:
— В вопросе не указано, по какому основанию Ваша семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, но в любом случае само по себе приобретение жилого помещения не является основанием для снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Применительно к учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилое помещение учитывается, если находится в населенном пункте по месту принятия на учет (исключение составляет только Минск, где учитывается еще и Минский район).
Соответственно, так как Вы планируете покупать жилое помещение в другом населенном пункте, то есть не по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, хоть данное приобретение и будет улучшением жилищных условий, однако основания для признания Вас нуждающимися в улучшении жилищных условий исходя из описанной ситуации отпасть не должны.
Другое дело, например, если Ваша семья зарегистрируется по месту жительства в приобретенном жилом помещении, тогда в соответствии с законодательством Вас снимут с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, как уехавших на новое место жительства в иной населенный пункт (за исключением случая, если Ваш муж состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в государственном органе, другой организации, расположенной в данном населенном пункте, и не прекратил с ними трудовых (служебных) отношений.
