В базе Realt на продажу выставлено несколько сотен комнат в многокомнатных квартирах. Realt спросил у эксперта, кто и зачем покупает квартиры не целиком и как в таких случаях уживаются соседи. Мы также узнали, можно ли купить комнату под сдачу и есть ли смысл такого вложения, если не хватает денег на квартиру.
— В Минске, по нашим данным, ежемесячно продается порядка 5-10 комнат, — приводит цифры замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Мы полагаем, что в свете последних событий количество проданных комнат может немного увеличиться: учитывая сложности с кредитованием, квартиру людям приобрести все труднее. Как старт жизни в Минске, такое приобретение вполне может быть, но надо знать некоторые особенности.
Абсолютное большинство комнат продается не как выделенная комната, а как определенная доля в квартире (3/40, 7/25 или любая другая). Из-за этого, Андрей обращает внимание на важный момент:
— Размер выделенной доли в квартире должен юридически соответствовать, как минимум, размеру комнаты. Это необходимо, чтобы продавец комнаты мог в полном объеме ее продать, а у покупателя потом не возникло проблем с ее использованием — чтобы на площадь данной комнаты больше никто из собственников квартиры не мог претендовать. Всегда надо уточнять у продавца и проверять по документам, чтобы доля была не менее комнаты. Если меньше — мы не беремся за такие сделки: договориться со вторым собственником в этом случае может быть непросто, он будет претендовать на часть этой комнаты и могут возникнуть конфликты. Вообще, сделки с покупкой доли чаще проводят агентства недвижимости, потому что покупать комнату самостоятельно — это огромный риск — больший, чем при покупке квартиры целиком.
Второй важный вопрос при покупке комнаты — с кем придется делить право собственности на квартиру.
— Для собственника проживание с кем-то — это вынужденная мера из-за каких-то не самых позитивных событий в жизни — развод, раздел наследства… Иногда случается так, что сособственниками оказываются неблагополучные личности (не хочу никого обидеть), у которых есть проблемы с алкоголем и т.п. Потенциальному покупателю комнаты следует проверить этот момент, потому что придется уживаться. Кроме того, до покупки комнаты с сособственником стоит обсудить в деталях совместное проживание или пользование квартирой. Какие-то мелкие бытовые вопросы часто омрачают совместный быт — как пользоваться кухней, санузлом, где что поставить, как платить за коммуналку и многое другое.
«Если собственник собирается продавать комнату, сперва он обязан предложить ее второму собственнику»
Чтобы просто вложить деньги в недвижимость, комнаты покупают не часто.
— Инвестиционные покупки могут быть вот в каком случае: вы знаете, что второй собственник в ближайшие пару лет планирует продать свою часть и переехать в другую квартиру. Тогда такое вложение может быть первым шагом для людей, которые очень хотят жить в Минске — переехать из другого города или остаться в случае студентов или молодых специалистов. Тогда в двушке покупается доля, а через пару лет второй собственник уезжает и можно выкупить оставшуюся часть.
Кстати, с продажей комнаты есть интересный момент.
— Обязательное условие перед выставлением объявления — сначала предложить комнату сособственнику. И только после того как он отказывается, второй собственник имеет право выставлять долю на продажу. Продавать он должен по той же цене, по которой предлагал второму собственнику. Если покупателю делает скидку, собственник-продавец снова должен предложить долю второму собственнику уже по новой цене и только после этого сможет продать.
Но эту ситуацию можно упростить: пойти к нотариусу, где сособственник пишет отказ, что не претендует на комнату — и тогда ее можно продавать по любой цене.
Некоторые покупают комнату, чтобы сдавать ее в аренду.
— В этом случае следует понимать: сдать комнату в аренду можно только с согласия второго собственника. Купить комнату — и сразу кого-то заселить, не предупреждая соседа, не получится.
«Снижение стоимости на комнаты будет не таким ощутимым»
По данным эксперта за 2021 год, в среднем купить комнату можно за 15-16 тысяч долларов. На стоимость влияют те же факторы, что и на рынке квартир — ремонт, местоположение, наличие лоджии. Из специфических факторов — личность второго собственника. Сейчас, когда дешевеют квартиры, снижается стоимость и комнат.
— Но снижение стоимости на комнаты будет не таким ощутимым. В стрессовые периоды особенно дешевеет дорогая недвижимость: чем выше стоимость, тем сильнее заметно ее снижение. Это рыночный закон ценообразования: в непростое время люди стараются оптимизировать расходы, поэтому чем дороже покупка, тем заметнее просадка спроса, и продавцы вынуждены идти на большее снижение.
Чаще всего комнаты продают в панельках, реже — в хрущевках и брежневках.
— Потому что именно в панельных домах наиболее часто встречаются изолированные комнаты, в том числе с лоджиями. Балкон или лоджия — частое пожелание потенциального покупателя комнаты. Кстати, если доля по площади меньше комнаты (то, о чем мы говорили выше), сособственник сможет претендовать на лоджию. В хрущевках и брежневках зачастую одна комната проходная и небольшая кухня, а в случае с продажей комнаты она будет местом общего пользования.
Эксперт сравнивает комнату в обычной квартире и в коммуналке.
— Если человека устраивает небольшая площадь и то, что будут места общего пользования, комната в коммунальной квартире не такой плохой вариант. Из плюсов, если сравнивать с комнатой в квартире, здесь подведена вода прямо в комнате, а места общего пользования адаптированы под совместное проживание. Адаптированы и соседи к подобному формату совместного проживания, что немаловажно. Но есть и однозначный минус коммуналки перед квартирой — это старый жилой фонд. А также если комната в квартире может продаваться в совершенно разных локациях, то в случае с коммуналкой расположение особо не выберешь: их можно встретить лишь в определенных домах. Например, на улицах Кнорина, Академической, Гая.
