Перекосы падающего рынка сегодня на лицо: если исключить элитное жилье, то самый дорогой квадратный метр зачастую можно найти в квартирах самых низких потребительских качеств. Речь идет о малометражках до 25 кв.м, цена предложений которых сегодня стартует от $30 тыс. Сделки по квартирам до $30 тыс. совершались еще в январе, но афишировать такие цены продавцы начнут еще не скоро.
Перекосы падающего рынка сегодня на лицо: если исключить элитное жилье, то самый дорогой квадратный метр зачастую можно найти в квартирах самых низких потребительских качеств. Речь идет о малометражках до 25 кв.м, цена предложений которых сегодня стартует от $30 тыс. Сделки по квартирам до $30 тыс. совершались еще в январе, но афишировать такие цены продавцы начнут еще не скоро.
На экономическом сленге такая ситуация получила название «психологический барьер». Термин становится актуальным, когда необходимость изменения цен уже назрела, но опускаться ниже или выше «круглой» суммы продавцы или покупатели не хотят.
О существовании «психологического барьера» свидетельствует тот факт, что в последнее время доля квартир в сегменте до $35 тыс. базе Realt.by возросла до 0,65%, и около 9% столичных сделок купли-продажи квартир совершаются именно в этой ценовой категории. При этом дешевле $30 тыс. сегодня продается только неликвид без удобств в блокированных частных домах. Если добавить к этой сумме $3-4 тыс., можно купить квартиру совершенно иного уровня: стандартного метража, недалеко от метро, с ремонтом и мебелью.
В базе Realt.by мы обнаружили 12 квартир площадью до 25 кв.м. Самая дешевая из них продается за $30 тыс. — речь идет о малометражке общей площадью 21,4 кв.м. в знаменитом доме-малосемейке на Чигладзе, 6. Квартира выставлена на продажу без мебели и ремонта, санузел оставляет желать лучшего. Стоимость кв.м сложилась на уровне $1400, что на $200 выше, чем в среднем по рынку. При этом речь идет о самой дешевой квартире в базе Realt.by, если исключить неликвид без удобств.
Добавив $3 тыс. к цене малометражки на Чигладзе, можно купить аккуратную квартиру на 10 м просторнее и гораздо ближе к центру. Речь идет о квартире по ул. Волоха общей площадью 30,8 кв.м. Она находится на 2-м этаже 4-этажной «хрущевки», которая недавно пережила капитальный ремонт, были установлены немецкие пластиковые окна в Минске. Квадратный метр в этой квартире стоит $1 071.
Не менее обнадеживающе дела обстоят с новостройками. Однокомнатная квартира площадью 28 кв.м в монолитном «столбике» по адресу ул. Гурского, 41, изначально была выставлена на продажу за $32 400, с пометкой «Цена актуальна только до 23 февраля». Продавец не соврал: 24 февраля цена квартиры снизилась до $31 800. Таким образом, стоимость квадратного метра в новостройке возле метро «Михалово» составляет $1 149. Квартира расположена на 9-м этаже.
В ценовую категорию до $35 тыс. все чаще попадают «полуторки». Правда, речь идет о квартирах, метраж которых ничем не отличается от стандартного метража «однушек». Такова, например, квартира в трехэтажной «хрущевке» по адресу ул. Мичурина, 10. Ее общая площадь составляет 34 кв.м, 20 из них — жилая, 5,6 — кухня. Квартира выставлена на продажу за $35 тыс. Похвастаться свежим ремонтом она не может, но для разъезда вполне сгодится.
Судя по данным базы кадастрового агентства, квартиры дешевле $30 тыс. продавались в Минске еще в январе.
Однокомнатная квартира по адресу ул. Минина, 20, общей площадью 25 кв.м была продана за $24 тыс. Метр обошелся покупателю в $960. Причина такого дисконта в том, что дом не располагает простейшими удобствами — ванной и туалетом. Сделка была заключена 29 января.
За $27 590 тыс. была продана квартира в пятиэтажке по адресу Уручская, 11. Несмотря на то, что Уручье считается одним из самых престижных микрорайонов города, оно значительно «выдается» за кольцевую. В данном случае речь идет о самом отдаленном уголке Уручья. Кроме того, площадь квартиры всего 20,6 кв.м. То есть квадратный метр в ней обошелся совсем не дешево — $1 340. Квартира была продана 16 января.
Однокомнатная квартира стандартного метража (32 кв.м) в Чижовке (ул. Голодеда, 25) была продана 15 января за $29 398. Квадратный метр обошелся покупателю в $912.
Ирина Мартынова, риелтор агентства «7 этажей»
— Действительно, найти в рекламе квартиру в Минске дешевле $30 тысяч достаточно сложно. В реальных же сделках такие цены встречаются. На сегодняшний день подобные примеры единичны: собственники самого дешевого жилья идут на торг с большой неохотой.
Жилье самых низких потребительских качеств сегодня объективно могло бы стоить меньше $1 000 за кв.м, если бы не тот самый «психологический барьер». Речь о квартирах в старом фонде 50-х годов, где и перспектива сноса еще далека, и возможность реконструкции уже не просматривается. Еще одна категория бюджетного жилья — малометражки. Если площадь квартиры составляет 20-25 кв.м, то цена ее продажи видится в районе ;25 тыс., но продавцы пока не готовы к такой цене. Они говорят: «Смотрите, есть предложения по комнатам за те же $25 тыс., а я предлагаю отдельную квартиру». И тот факт, что комнаты за $25 тыс. сегодня практически никто не покупает, не всегда воспринимается весомым аргументом.
В любом случае доля подобных квартир в общей массе невелика, и цена дешевле $30 тыс. заманчива, даже при низких потребительских качествах. В нашем агентстве пока не было квартир, проданных по такой стоимости. Думаю, «психологический барьер» будет преодолен ближе к лету. Будут ли предложения «пестрить» ценами ниже $30 тыс.? Не факт. Но по реальным сделкам, скорее всего, это будут уже не единичные случаи, как сегодня.
Елена Акулич, агент по операциям с недвижимостью АН «Твоя Столица»:
—Сегодня цены на жилье в Минске соответствуют ценам 2003 года. За февраль в АН «Твоя Столица» была продана всего одна квартира дешевле $30 тыс., причем не в Минске, а в Смолевичах. Доля сделок купли-продажи квартир в ценовом сегменте $30-35 тыс. по нашему агентству составляет всего 9%.
Категорию квартир самых низких потребительских качеств составляют, во-первых, квартиры в 2–3-этажных домах послевоенной постройки, дальнейшая судьба которых довольно туманна (эти дома пока не включены ни в планы на снос, ни в планы на капитальный ремонт, хотя уже в должной степени обветшали); во-вторых, тесные малосемейки на 20-25 кв.м.
Такое жилье, как ни странно, медленнее всех падает в цене. Во-первых, доля таких квартир на рынке в принципе очень мала, и оборот в этом сегменте достаточно низкий для того, чтобы общерыночные тенденции действовали на эту категорию квартир с большим опозданием.
Во-вторых, такие квартиры, несмотря на свои низкие потребительские качества и высокую цену квадратного метра, являются «разменной монетой». Их используют для разъездов (нельзя обменять «трешку» на две полноценные «однушки»). Также их покупают иногородние, чтобы обосноваться в столице (доля их присутствия на рынке столичной недвижимости сейчас активно растет).
Логика «добавить $4 тыс. и купить нормальную квартиру» тут не работает: как правило, люди покупают квартиры данной потребительской категории в исключительных жизненных ситуациях, к которым не очень-то применимы законы рынка. В то же время этих ситуаций хватает, чтобы существовал спрос на квартиры для разъезда даже по актуальным ценам.
Есть еще один фактор, препятствующий снижению цен в самом низком потребительском сегменте. Дело в том, что такие квартиры чаще всего выставляются на продажу с целью улучшения жилищных условий. Как правило, у продавцов уже есть на примете квартира, которая им нравится, которую они хотят купить, цена которой их устраивает. Но для того, чтобы совершить эту сделку, им нужно продать свою малометражку, причем продать по конкретной цене, в противном случае у них не хватит денег на квартиру, которую они приметили. Продажа квартиры для них желательна, но не обязательна, и снижать цену они готовы только в случае, если продавец квартиры, в которую они хотят переехать, пойдет на дисконт.
Предсказать, когда будет «пробит» психологический барьер в $30 тыс., довольно сложно. Ценовая динамика будет зависеть от факторов мировой экономики.
