Несмотря на то, что с началом пандемии коронавируса основные арендаторы бизнес-центров (представительства международных IT- и других компаний) покинули свои офисы и ушли работать на удаленку, рынок офисов остается достаточно стабильным. Куда сложнее ситуация в ритейле. Но эксперты международной компании NAI Global прогнозируют, что при оптимистичном сценарии он может восстановиться по проходимости уже в сентябре этого года, при пессимистичном – в январе 2021.
Рынок офисов стабилен
После того, как центральные офисы международных IT— и других компаний закрылись, все сотрудники их представительств в Беларуси ушли работать на удаленку. Тогда встал вопрос об использовании арендных помещений, которые они занимали.
— Арендодатели не имели, да и сейчас не имеют общего мнения, как себя вести в подобной ситуации. А ведь в России и Европе девелоперам была оказана финансовая поддержка и налоговое послабление, — говорит партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин. – При принятии решения всегда надо учитывать мнение и положение двух сторон. Есть девелопер и есть арендатор. Первый закредитован и не может предоставлять большие скидки. В любом случае ему надо содержать здание, платить зарплату сотрудникам и т.д. Он не может полностью закрыть здание. Второй вынужден покинуть офис, но оплачивать его.
Эксперт отмечает, что бизнес-центры не могли полностью закрыться. Кто-то ходил на работу, и девелоперам надо было ее обеспечивать. Стороны вели переговоры. Кому-то из арендаторов были предоставлены небольшие рассрочки платежей.
— Но в целом в офисной недвижимости и сейчас ситуация достаточно стабильная. Она обусловлена тем, что спрос на офисы низкий, но при этом новых предложений нет. Снять в аренду офис в других зданиях нет возможности. Заявленные в эксплуатацию в этом году бизнес-центры пока не сданы. Есть только единичные объекты либо долевой собственности, либо в стадии сдачи в эксплуатацию, причем без отделки, — дополняет Андрей Алешкин.
Что касается арендных ставок, то, по мнению международного эксперта, по ранее заключенным договорам они останутся на прежнем уровне. В новых проектах ставки могут быть снижены примерно на 10-15%.
— Девелоперам надо как-то привлекать арендаторов и делать скидку на то, что офисы сдаются без отделки. А это требует от арендаторов дополнительных затрат, — уточняет Андрей Алешкин.
В ритейле ситуация более сложная
Эксперт говорит о том, что более сложная ситуация сложилась в торговой недвижимости.
— Потребительский спрос в ритейле заметно упал. Мы, как потребители, не ходим каждый день в торговые центры. Покупаем только продукты, да и то не каждый день. Посещаемость ТРЦ упала до 70%, некоторым из них вообще пришлось закрыться. Девелоперы пошли навстречу арендаторам, индивидуально с каждым вели переговоры и предлагали отсрочки и рассрочки платежей, — говорит Андрей Алешкин.
Арендные платежи все чаще оплачиваются в проценте от оборота, потому что многие арендаторы не способны делать их в фиксированных ставках.
— Возможно, пока это временное явление. Но не все арендаторы, особенно те, кто снял в аренду торговые площади в проходимых местах, будут и дальше заинтересованы оплачивать аренду в проценте от оборота. После того, как в ТЦ вырастет посещаемость и увеличится доход от реализации товаров, арендная плата существенно вырастет. Платить в фиксированных ставках станет выгоднее, — рассуждает Андрей Алешкин.
В то же время международный эксперт отмечает, что в последнее время посещаемость в ТЦ стала расти.
— В мае она была выше, чем в апреле. Надеемся, что в июне по сравнению с маем она тоже вырастет. Начинается сезон отпусков, но, к сожалению, ехать пока никуда нельзя. Люди будут возвращаться в ТРЦ. Они соскучились и хотят развлекаться, — уточняет Андрей Алешкин.
Партнер, руководитель NAI Global в Беларуси Андрей Павлышко дополняет коллегу и говорит о том, что в ритейле есть и положительная тенденция. В частности, реализация тех проектов, которые находятся в стадии проектирования или начальной фазе строительства, переговоров с банками, не останавливается. Работы по ним ведутся, и со временем ТЦ будут открываться. Уже сейчас идут переговоры с потенциальными арендаторами.
Международный эксперт также акцентирует внимание на том, что, несмотря на кризисную ситуацию, массовых инвестиционных сделок с дисконтом в 20-30% на рынке не было. Хотя такие предложения девелоперам поступали. Были инвесторы, которые в разгар пандемии хотели купить объекты по сниженным ценам.
Говоря о перспективах рынка ритейла, Андрей Алешкин не исключает, что его восстановления по проходимости до прежнего докризисного уровня можно ожидать уже в сентябре этого года. Но для этого всем девелоперам надо объединиться и разработать бонусные и другие программы для привлечения в свои объекты потребителей, а также делать совместные маркетинговые ходы.
— Надо быть оптимистами. Мы верим в наш рынок, в наших людей, которые любят модно и красиво одеваться. Они вернуться в торговые центры, — говорит Андрей Алешкин. — Такие магазины, как Zaraи H&M у нас не закрывались ни на один день. Хотя в Испании и Москве они не работали. У одного из этих брендов выручка в разгар пандемии даже выросла.
В ближайшее время в ТРЦ «Гилилео» ожидается открытие известного польского бренда детской одежды Smyk.
О компании NAI Global
Компания NAI Global приняла решение об открытии офиса в Беларуси. Основной акцент будет сделан на полном спектре услуг: разработке идеи и концепции проекта, управлении строительством (project management), бизнес-планировании, оценке недвижимости, брокеридже, доверительном управлении недвижимыми активами (property management), управлении денежным потоком (asset management), комплексном техническом обслуживании и уборке (facility management), а также продаже проектов целиком (инвестиционные услуги).
На данный момент договор на услугу комплексного управления Property Management (управление денежными потоками, маркетинг, техническая эксплуатация и уборка и т.п.) NAI Belarus уже заключен с тремя бизнес-центрами и одним торгово-развлекательным центром в Минске общей площадью более 100 тысяч квадратных метров. В планах увеличение портфеля обслуживаемых проектов не только в Минске, но и по всей Беларуси.
NAI Global – ведущая мировая брокерская фирма в сфере коммерческой недвижимости. Офисы NAI Global являются лидерами на своих локальных рынках и работают в тесном сотрудничестве, чтобы предоставить клиентам исключительные решения их потребностей в коммерческой недвижимости.
NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в ТОP-3 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 47 странах, в 375+ офисах с 6000+ работников.
Под ее управлением находится более 106 млн кв м, а ее годовой оборот составляет $20 млрд. NAI Global является дочерней структурой компании C-III Capital Partners. Это один из крупнейших игроков на американском рынке инвестиций в недвижимость, портфель которого составляет более 150 миллиардов долларов.
Также читайте у нас:
Альтернатива «20 евро за квадрат». Фиксируем арендную плату за коммерческие помещения по-новому
