2022 год стал рекордным по количеству предложения, а спрос на загородную недвижимость просел в сравнении с предыдущим сезоном. При этом, в 2022 были самые доступные цены на покупку объектов. Узнали у специалистов агентств недвижимости, каким был декабрь и уходящий год. Эксперты также поделились прогнозами на будущее: что будет с ценами, спросом, недостроями и элиткой?
"Добротные дома в хороших местах по стоимости ниже не станут"
Директор АН «Группа компаний Мариэлт» Дмитрий Дьяченко считает, что ситуация на рынке недвижимости в этом сезоне была чуть хуже, чем в прошлом году.
— Мы видим, что по некоторым позициям выросло предложение на 10%, а спроса стало меньше на 5-10%. Не могу сказать, что загородная недвижимость заметно развивается уже как несколько лет. По моему мнению, существует несколько категорий объектов и покупателей. На рынке есть недострои; дешевые дома, которые требуют минимальных затрат на ремонт; коттеджи готовые для жизни; объекты среднего класса и элитное жилье. При этом покупатели — люди, которые хотят иметь свой дом за городом для отдыха; белорусы 40-50 лет, которые решили переехать жить за город и инвесторы.
По словам эксперта, загородная недвижимость была в этом году доступнее, чем в прошлые сезоны. Упала в цене элитная недвижимость — нечасто встречаются объекты за миллион долларов, но спрос на нее все равно минимальный.
Также в этом году стало заметно, что рынок активно пополняется современными домами. Времена коттеджей и замков в 500 “квадратов” прошли. На смену им — уютные дома до 150 квадратных метров.
По статистике, покупатель загородной недвижимости выбирает объект намного дольше, чем покупатель квартиры. Немаловажным аспектом при поиске участка с домом является природа: наличие леса рядом, реки или озера. Многие покупатели стремятся найти недвижимость с живописными видами, в том числе и инвесторы.
— Последние два года они сместили ракурс на старые деревенские дома. Сельская аутентичность сейчас в спросе в агротуризме. Но сказать, что эта или какая-нибудь другая категория покупателей заметно выросла на рынке по сравнению с другими, нельзя. Для этого нет весомых факторов.
При этом, стало больше в продаже раскрученных агроусадеб, которые неплохо продаются, так как у них активная и большая клиентура.
Отметить стоит и то, что у белорусов не так много вариантов для вложений. Следовательно, недвижимость — это наилучшее решение для инвестиций на сегодняшний день. Но при этом Дмитрий считает, что подвижки в цене будут тогда, когда на рынке появится максимальное количество предложения, а спрос при этом не увеличится. Но уточняет, что добротные дома в хороших местах по стоимости ниже не станут.
— Недострои и дома в неликвидных местах будут падать в цене в несколько раз. Продавцы будут идти на уступки, так как лучше что-то получить, чем все потерять.
"30 км от Минска — самая активная зона покупок загородных домов"
В декабре поиском загородного дома занимались наиболее опытные и мотивированные покупатели, говорит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. В агентстве холодная пора года всегда характеризовалась высокими показателями в продажах. Дело в том, что в холодную пору объекты легче проверить на качество строительства и наличие скрытых дефектов.
— Также в декабре покупатели ускоряются, хотят успеть завершить сделку до нового года, так как в январе может что-то измениться, поэтому декабрь — особенный месяц в сезоне. В этом году ничего необычного не случилось — это и хорошо. Сейчас, из-за того, что дачи не актуальны, массовый спрос варьируется на дома в ценовой категории от 70 до 150 тысяч долларов. Сюда включены бюджетные дома до 105 тысяч долларов, сегмент комфорт-класса — от 110 до 150 тысяч долларов. Отличаются объекты категорий возрастом и качеством строительства: проектом, материалами и ремонтом.
30 км от Минска — самая активная зона покупок загородных домов. Выделить среднюю ходовую площадь сложнее, так как загородный объект выбирают не по квадрату, а по количеству комнат.
— Вообще, 2022 год был лихорадящий. Можно вспомнить, что после событий февраля, март для покупателей был очень хорошим. Во-первых, в это время как раз начинается активизация загородного рынка. Во-вторых, база пополнилась современными качественными объектами по доступной цене и с лояльными продавцами — собственниками зачастую были белорусы, которые хотели уехать из страны. В таких случаях, в первую очередь всегда выставляют на продажу загородную недвижимость. Однако и тут были помехи в сделках. Что мешало? Продавцы самостоятельно плохо подготовились в юридических моментах. В частности — в составлении правильной доверенности и т.п. Некоторые сделки тормозились, из-за этого и покупатель просто уходил.
На весенних и летних месяцах отразились санкции и сложности с покупкой строительных материалов. Например, порог бюджетных дач в прошлом году достигал до 15 тысяч долларов, а в этом снизилась до 10 тысяч долларов.
— Из-за этого люди стали меньше покупать участки. Белорусы не хотят ввязываться в стройку, так как затраты невозможно спрогнозировать. В Минском районе количество проданных дачных участков уменьшилось на 9 процентов, в области — на 7%. Самих дач в районе было продано на 2% больше, чем в 2021, в области — на 5%.
— По части спроса, картина неоднозначная: с одной стороны, количество проданных домов по сравнению с прошлым годом уменьшилось (в среднем -13%), но с другой – увеличилось количество проданных дач (+3%). При этом средняя цена квадратного метра проданных домов уменьшилась как по Минску, так и по району. В то время как по области она осталась практически такой же. Однако стоимость метра для загородной недвижимости, критерий относительный, так как объекты все разные. Но то, что в районе и в городе цена снизилась, подтверждает тот факт, что уже несколько лет цены на загородку стремятся вниз.
Объем предложения, наоборот, растет. С одной стороны, для покупателей это хорошо – большой выбор. Но в таких больших объемах, как сейчас, многообразие зачастую играет и в минус – усложняя самостоятельный поиск, растягивая процесс покупки на годы.
"Декабрь по сделкам почти идентичен по показателям со вторым весенним месяцем"
2022 год для загородной недвижимости был очень хорошим в агентстве «ЭТАЖИ форте»: заметен рост количества сделок по отношению к прошлому году, говорит Светлана Никитюк, агент по операциям с недвижимостью.
— Не уступил по спросу и декабрь, что для данного месяца нетипично. Если январь, февраль и март были менее активными, то уже в апреле спрос вырос чуть ли не в два раза. Декабрь в этом году по сделкам почти идентичен по показателям со вторым весенним месяцем.
На такую активность в 2022 году, по словам эксперта, повлиял отложенный спрос и наличие достаточного количества денег.
— Белорусы активно вкладывали их в недвижимость: как в квартиры, так и в покупку домов и дач. После февральских событий вторичку штормило: то спроса не было, то цены колебались. В этом плане рынок загородной недвижимости был более спокойным.
В этом сезоне сохранились все тенденции прошлого года: низкий спрос на элитные объекты и недострои. Максимальный интерес для покупателей представляли дачи в районе 10-20 тысяч долларов и готовые дома для жизни круглый год от 50 до 100 тысяч долларов.
Помимо высокого спроса, рынок 2022 года отличился и рекордным количеством предложения. Правда к зиме оно сократилось за счет собственников, которые убрали свои объявления.
— Нужно отметить, что в течение года предложение менялось. База постоянно пополняется новыми объектами. Сейчас очень много дорогой элитной недвижимости, которая, можно сказать, почти замерла в продажах. А вот летом мы наблюдали за нехваткой готовых домов до 50 тысяч долларов.
Что касается цен, то они в этом сезоне немного ниже, чем в 2021, но в основном всё стабильно, скачков не было. На общем фоне более заметно снижается только стоимость элитных домов.
— Объекты среднего класса хорошо продавались, но всё зависело от предложения. Осенью собственники всех категорий домов активно начали торговаться и снижать стоимость, чтобы не ждать нового сезона. Это тоже повлияло на хорошие показатели сделок осенью и в декабре. Цены в следующем сезоне будут полностью зависеть от спроса и экономической ситуации. Они могут упасть, при колебании курса валют или при других негативных событиях. Если никаких резких потрясений не будет, и белорусы будут такими же активными, то стоимость останется стабильной. Судя по декабрю, люди ещё ищут свои дома и дачи.
