По данным портала Realt.ua средняя цена «квадрата» на вторичном рынке жилья Киева составляет $1511. В Минске — почти на $300 дешевле. Тем не менее, именно в Киеве мечты минчан о квадратном метре «по $500» становятся реальностью. Цены на отдельные квартиры в украинской столице стартуют от $20 тыс., а продав минскую «однушку» в «хрущёвке», там можно купить вполне приличную «евротрёшку» в готовой новостройке. В этом материале мы приведём несколько киевских квартир по ценам, которые минчанам только снятся, и попытаемся разобраться в причинах ценового расслоения местного рынка жилья.
Ещё в пятницу за $42 тыс. ($416 за «квадрат») в Киеве можно было купить «евротрёшку» общей площадью 101 кв.м. Сейчас объявление перемещено в архив — судя по всему, покупатель уже нашёлся. Вариант расположен в готовом «каркаснике» в Дарницком районе (район высокоплотных новостроек недалеко от центра города, напоминает нашу Каменную Горку). Квартира видовая, находится на 24-м этаже 29-этажного дома, продавалась с черновой отделкой и перегородками. Две лоджии, гардеробная, два санузла, две жилые комнаты по 23 кв.м и кухня 19 кв.м, которая может совмещать в себе функцию гостиной. Похожих вариантов с аналогичной ценой в Киеве, конечно, немного, тем не менее, это предложение недалеко ушло от реалий местного рынка.
За $44,5 тыс. на продажу выставлена «трёшка» с приличной отделкой на 4-м этаже пятиэтажного дома 2001 года постройки в Голосеевском районе, который не расположен в центральной части Киева, но и в тройку ценовых аутсайдеров не входит. Общая площадь квартиры — 73 кв.м, 44 из которых — жилая, 12 — кухня.
А за $68,5 тыс. (по цене среднестатистической минской «двушки») можно купить двухуровневый пентхаус в новостройке (23–24-й этажи), расположенной в центральной части Киева (Шевченковский район, 2-й по дороговизне). Квартира продаётся без отделки и перегородок, но с готовым дизайн-проектом. Общая площадь — 100 кв.м. В доме есть подземная стоянка, рядом городской парк, до метро 15 минут ходу.
Почему при более высоких ценах на жильё отдельные квартиры в Киеве оказываются гораздо дешевле, чем аналогичные варианты в Минске? С этим вопросом мы обратились к Google и киевским риэлтерам.
Можно было бы предположить, что процесс ценового расслоения, который в Минске только начался, в Киеве уже завершился, но в таком случае неясно, по какой причине новостройки там стоят гораздо дешевле «вторички»: средняя цена «квадрата» на первичном рынке Киева — всего $824. В Минске — напротив, новостройки дорожают, а старый жилой фонд теряет в цене.
Судя по всему, цену на новостройки сбивает конкурентная среда, низкая степень готовности и довольно высокая вероятность угодить в долгострой. Пишут, что легальные стройки Киева можно «сосчитать по пальцам одной руки, все остальные строятся либо без разрешительных документов, либо с грубым их нарушением. […] Купив квартиру в незаконно построенном доме, вы серьёзно рискуете годами ждать, когда в вашем доме наконец-то появятся газ, свет и вода».
Как нам рассказали в киевском агентстве недвижимости «Благовест», доля незаконных строек в украинской столице совсем не так велика:
— Есть новостройки, которые по документам оформлены не как жилые дома, а, например, как автостоянки, но их процент невелик. Этим промышляют небольшие компании, которые потом исчезают с рынка. Крупные серьёзные застройщики работают с нормальными документами, сдают объекты, оформляют право собственности. Более того, сейчас киевляне стремятся приобретать квартиры в домах современной застройки (начиная с 2000-х годов).
Разброс цен на жильё в Киеве обусловлен тем, что это достаточно централизованный город (хотя процесс децентрализации уже начался). Практически вся деловая, культурная и общественная жизнь сосредоточена в центре. Поэтому цены на жильё в Печерском, а также центральной части Шевченковского и Голосеевского районов гораздо выше, чем в среднем по городу. Районы с хорошей инфраструктурой, удобной траспортной развязкой и благоприятным окружением для жизни (река, озеро, набережная, парки, скверы и т.д.) — это вторая ценовая категория. Здесь можно выделить Оболонь, Русановку, часть Соломенского и Дарницкого районов. Остальные микрорайоны либо имеют неудобное транспортное сообщение (Троещина, Виноградарь, Борщаговка), либо застроены старым жилым фондом (Сырец, Куреневка), что делает их относительно недорогими.
В Дарницком районе преобладает современный жилой фонд (Осокорки, Позняки, Харьковский массив). В последние годы там ведётся активное строительство, но большой объём предложения «сбивает» среднюю цену на жильё в новостройках. Кроме того, там очень высокая плотность населения, что провоцирует транспортные проблемы (проехать в час-пик по Южному мосту крайне сложно), проблемы с парковкой, с местами в детских садах и школах. Дарницкий район страдает ещё и от нехватки рекреационных зон (парков, скверов и т.д.), что тоже влияет на цену предложений в нём.
