Мы стоим на пороге неизвестности, но уже можно предположить, что позитивных сценариев развития событий не много. Есть два как минимум сценария для рынка недвижимости: грустный и очень грустный. О прогнозах на рынке квартир — независимый эксперт по недвижимости Наталья Литовская.
Как курс доллара и доходы в валюте влияют на цены
Пока мы видим только скачок доллара – на момент подготовки текста самый дешевый доллар в обменниках можно купить за 2,9 рубля.
Скачки валюты мы проходили не раз. Самый яркий — в 2011-м, когда цена доллара к концу года выросла почти втрое. А метр в валюте просел на 20%. Следующий кризис разворачивался в 2014-2015 годах. Курс за это время вырос на 112%, цены в реальных сделках упали с $1670 до $1080 за квадратный метр. На 35%.
Собственно, по этим цифрам понятно – средняя цена квадратного метра в Минске не так уж зависима от курса доллара. А вот графики доходов населения в валюте и цены квадратного метра очень похожи. Растет в долларах зарплата – подрастают цены на квадратные метры, падает – цены снижаются. Иногда рост цен чуть опережает рост доходов, иногда – отстает. Но графики созвучны.
Корректируют их только ожидания населения. Это мы видели на примере осени 2020-го.
С 24 февраля 2022-го на ожидание серьезно повлияли новости. Масштабы экономического влияния еще только пытаются оценить экономисты. Но ситуация сказывается на доходах белорусов. И тут вырисовываются два грустных сценария по рынку недвижимости.
Сценарий 1. Больно будет, но потом
Собственно, пока мы увидели только новый курс доллара и страшные новости из Украины. Если в ближайшие месяцы этим и ограничится, рынок недвижимости (подчеркну – в ближайшие месяцы) отделается некоторым снижением спроса и снижением цены, но вряд ли до цифр последнего дна.
Почему? Потому что накопления на жилье у граждан в валюте. В 2021-м граждане решили, что хранить деньги в валюте в банках не очень безопасно. И единственным внятным способом сохранения сбережений по-прежнему видится квартира. Люди с накоплениями не дадут спросу просесть одномоментно и надолго.
Спрос могли бы поддержать и новостройки, если бы их продавали за рубли без привязки к валюте. Но как писал Realt , их на рынке очень мало. Подавляющее большинство застройщиков, государственных в том числе, постарались привязать свои цены к долларовому эквиваленту.
Застройщики с домами на стадии котлована первыми столкнутся со страхами потенциальных дольщиков. Все же в нынешней ситуации, отдавать реальную валюту за не существующие квадратные метры, которые обещают сдать в 2023-2024-м, выглядит рискованным мероприятием. Так что девелоперам придется предлагать очень умеренный ценник и хорошие условия рассрочек, пусть и привязанные к валюте.
На то, что партнерские программы по кредитованию новостроек продержатся до конца года, я бы не рассчитывала.
В годовом периоде при этом сценарии (даже если доходы населения в валютном эквиваленте упадут вдвое) разорившихся застройщиков не будет (если кто-то и объявит о банкротстве, то точно не по причине кризиса). Прошлый год с большим спросом позволил крупным застройщикам неплохо заработать, прибыль в некоторых проектах доходила до 70-100% — «жирок нагулян». При этом все готовились к ухудшению ситуации и уже разработали планы прохождения этапа низкого спроса без существенных потерь. Так что ждем их «антикризисные» предложения для покупателей уже в марте-апреле.
Снижение спроса коснется и вторичного рынка, но не всех сегментов одинаково. Сейчас спрос сконцентрирован на однокомнатных квартирах (самый ликвидный вариант для инвестиций), доля однушек в сделках – более 51%. Спасающие валютные накопления по-прежнему будут рассматривать эти варианты. А вот готовые к проживанию двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в новых домах при нынешних ценовых запросах останутся невостребованными. Те, кто захочет продать, будут вынуждены снижать цены, конкурируя с «акционными» готовыми новостройками.
По мере падения оптимизма и доходов будет двигаться вниз и цена квадратного метра. Дно, напомню, у нас на уровне 1000-1100 долларов за квадратный метр в новостройке, 1080 – на вторичном рынке. Но скорость движения к нему непредсказуема. Также сложно предсказать, пробьем ли в 2023-м это дно или появится на горизонте что-то спасительное для экономики.
Сценарий 2. Шоковый
Его не хотелось бы расписывать, но иногда сбываются худшие ожидания. Так что буду краткой.
В нем через несколько месяцев у нас – как минимум инфляция, волна оттока экономически-активного населения за пределы страны. Некоторые попытаются перед отъездом все продать, увеличив предложение и надавив на цены.
Покупателей станет меньше в разы. Основная масса народу будет стараться жить, не тратя валютные заначки. Им будет не до улучшения жилищных условий.
Сразу оборву надежды продавцов на то, что приедут богатые россияне и все скупят. И в хорошие годы россиян тут интересовала только недвижимость комфорт-класса. А привлекали безопасность, европейский менталитет населения и возможность отдохнуть. В общем, при шоковом сценарии россиянам тут будет не интересно, и своими деньгами они рынок не удержат.
Что будет с застройщиками и новостройками? Скорее всего, достроят те дома, в которых будет продано больше половины квартир – читай, себестоимость уже отбита. И, возможно, откажутся дальше работать.
Застройщики, не успевшие распродать свои метры до развертывания этого сценария, уйдут с рынка.
Что будет с ценами на недвижимость в Минске при таком раскладе? К зиме дно, потом еще одно дно, потом снова дно.
Хотелось бы, чтобы этот сценарий оказался просто фантазией.
И резюме. Никто не знает, что будет завтра. Оба сценария строятся на очевидных рисках. Но неочевидных рисков гораздо больше. В том числе таких, в которые не хочется верить, как не хотелось верить в 24 февраля.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
