После весенне-летней активности, в результате которой на вторичном рынке жилья был побит 10 летний рекорд по числу совершенных сделок, с наступлением осени на рынок пришло затишье. По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», количество заявок на покупку квартиры в сентябре по сравнению с августом уменьшилось на 20%, что не могло не повлиять на цены. Если в конце лета можно было наблюдать их небольшое колебание в сторону повышения, то с наступлением осени они застыли в неопределенности.
– Несмотря на то что активность покупателей уже больше месяца как идет на спад, до сих пор в прессе можно встретить мнение, что цены на квартиры растут, — говорит заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья группы компаний «Твоя столица» Светлана Куделко. – Причин возникновения подобных мнений несколько:
Во-первых, можно предположить, что те, кто так считает, явно забывают про основной рыночный корректор ценообразования – баланс спроса и предложения. А этот показатель сейчас говорит совсем не в пользу роста цен. Начиная с сентября, параллельно снижению спроса, количество предлагаемых на продажу квартир начало увеличиваться. По последним октябрьским данным, их количество уже на 3% превышает аналогичный показатель активного в плане совершения сделок августа, в то время как количество совершенных в сентябре сделок по г. Минску уменьшилось на 14%.
Количество переходов права собственности на квартиры по г. Минску в 2016 г.
Во-вторых, многие говоря о ценах, ориентируются не на цены реальных сделок, сформированных после торга между продавцом и покупателем, а на цены предложения. А ведь величина скидки, предоставляемой продавцами реальным покупателям, может порой составлять более 20%, что, например, при первоначальной стоимости квартиры в 50 тыс. USD, реальная цена сделки получится на уровне 42 тыс. USD.
Стоимости сделок с квартирами стандартных потребительских качеств, сентябрь 2016 г.
|
Количество комнат |
Минимальная стоимость квартиры |
Средняя стоимость квартиры |
|
1 |
$30 000 |
$45 285 |
|
2 |
$38 000 |
$57 555 |
|
3 |
$59 500 |
$80 525 |
В-третьих, некоторые проецируют тенденции ценообразования, какого либо одного из сегментов жилья, на все рыночное предложение квартир. Например, цены на квартиры в современных каркасно-блочных домах от 2009 года постройки, действительно уже который месяц имеют небольшую, но положительную динамику. Однако по остальным сегментам жилья начиная с весны, цены стояли на одном уровне. А сейчас, в ситуации недостатка спроса, мы снова наблюдаем отрицательное колебание цен на квартиры «старого» жилого фонда – сталинки, хрущевки, брежневки.
Средние цены кв.м. по факту совершенных сделок, сентябрь 2016 г.
|
|
Не панельные дома от 2000 г.п. |
Панельные дома от 2000 г.п. |
Панельные и не панельные дома с 1971 по 1999 г.п. |
Хрущевки / Брежневки |
|
1-комнатные |
$1 335 |
$1 155 |
$1 110 |
$1 060 |
|
2-комнатные |
$1 325 |
$1 120 |
$1 090 |
$1 030 |
|
3-комнатные |
$1 285 |
$1 100 |
$1 040 |
$ 960 |
Кроме того, в ближайшее время для роста цен нет и объективных экономических предпосылок – доходы у населения не растут, кредиты по-прежнему недоступны из-за высокой процентной ставки. В ближайшие несколько месяцев, при сохранении текущей экономической ситуации, на рынке ожидается стабилизация цен предложения, в то время как цены сделок, из-за недостатка спроса, могут пойти на снижение.
