Освобождение офисов в действующих БЦ айтишниками, которые в последние годы были основными арендаторами качественных площадей, не сильно повлияло на их вакантность и ставки. Куда сложнее ситуация в новых бизнес-центров. Несмотря на приход новых иностранных брендов, непростая ситуация наблюдается и в ритейле. Но больше всего пострадал стрит-ритейл, особенно один из его сегментов – общепит. Ситуацию на рынке и перспективах его развития мы обсудили с партнером, исполнительным директором NAI Belarus Андреем Алешкиным и партнером, управляющим директором NAI Belarus Андреем Павлышко.
«Сотрудники компаний уже хотят вернуться в офисы»
— Какова ситуация на рынке офисов? Возвращаются ли сотрудники компаний на рабочие места, которые они покинули в период пандемии?
А.А. (здесь и далее Андрей Алешкин):
— Ко второй волне пандемии общество было более подготовлено как в моральном, так и в бытовом плане. Компании, которые вернулись в офисы в период спада заболеваемости, смогли оперативно вновь отправить своих сотрудников на «удаленку», когда количество диагностированных случаев в октябре-ноябре стало возрастать. Многие организации и вовсе не отменяли концепцию работы из дома, продлив такой режим и на первый квартал 2021 года. В первую очередь это касается компаний IT-сферы.
Именно от сотрудников этой отрасли все чаще слышно желание вернуться на привычные рабочие места. Все-таки человек – это существо социальное. Кроме того, полностью отказаться от офиса невозможно без ущерба для нормального функционирования бизнеса. Успешной компании необходимо пространство для встреч с клиентами, продуктивных планерок и собраний, а также обучения новых сотрудников. Поэтому многие компании, работая на «удаленке», сохранили свои обустроенные рабочие пространства, оптимизируя их под текущие нужды, путем сокращения арендуемых пространств либо сдачи в субаренду.
По этой причине вакантность офисных помещений в Минске в построенных ранее бизнес-центрах во второй половине 2020 года существенно не изменилась. Однако этого нельзя сказать о новых бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2020 году, особенно если помещения в них предлагались без отделки. Здесь вакансия весьма существенная, поскольку сейчас вкладывать деньги в отделку мало кто готов.
Тем не менее, те арендодатели, которые готовы выполнить отделку за свой счет, вели и ведут переговоры с потенциальными арендаторами, длительность которых возросла, а период экспозиции новых офисных помещений существенно вырос.
Так, если в 2019 году можно было сдать качественный офис в аренду в течение одного-трех месяцев (в зависимости от площади), то в настоящее время этот срок увеличился до 6-9 месяцев, а порой и больше. Потенциальные арендаторы более тщательно анализируют текущую ситуацию, конкурентов и стоимость переезда. Получив окончательное предложение, они идут к арендодателю и, как говорится, «отжимают» лучшие условия для себя, оставаясь в итоге в текущей локации.
Прогнозируется, что в перспективе компании будут постепенно возвращаться в офисы, оставляя работать «на удаленке» лишь малую часть своих сотрудников, у которых работа из дома не вызывала дискомфорт и не влияла на продуктивность. Но и эта небольшая часть людей будет вынуждена несколько раз в неделю посещать офисы для участия в командных митингах, тренингах и остальных мероприятиях подобного рода. Поэтому, как только вторая волна пандемии пойдет на спад, в бизнес-центрах возобновится активность, а компании, которые за карантинный период увеличили штат, будут нуждаться в аренде дополнительных площадей.
«Ставки аренды офисов упали незначительно»
— Как изменились ставки аренды офисов в 2020-м?
А.А.:
— Несмотря на умеренно-оптимистичное будущее, в 2020 году крупных сделок по аренде офисных площадей было очень мало. Ввиду этого для привлечения компаний на свои объекты арендодатели были вынуждены предлагать более длительный период арендных каникул либо снижать предлагаемые ставки. Однако снижение ставок в пределах 15-20%, произошедшее в конце прошлого года, коснулось только офисов в бизнес-центрах класса B. Административные здания класса А и иные востребованные помещения в центральной локации города по причине ограниченного предложения подобных объектов существенно не потеряли в арендной стоимости. Таким образом, на начало 2021 года мы можем говорить о следующем диапазоне ставок:
Класс А – 23-28 €/м²
Класс B1 – 12-22 €/м²
Класс B2 – 7-12 €/м²
При этом все ставки являются базовыми, и уже в каждой конкретной сделке они корректируются и могут отличаться даже в пределах одного объекта.
«Последствия увеличения налогов для айтишников станут понятны позже»
— Продолжается ли отток айтишников в связи с переездом на работу в другие страны?
А.А.:
— В последние годы основную часть спроса на качественные офисы, преимущественно класса А и B1, формировали компании IT-сферы. В 2020 году количество запросов на такие помещения существенно сократилось. Сначала — из-за пандемии, затем — по причине августовских событий в стране. Но если массовый переход на «удаленку» воспринялся арендодателями спокойно, так как это стало общемировой тенденцией в период карантина, да и ранее в этой отрасли работа из дома практиковалась достаточно часто, то разговоры о переезде IT-компаний в другие страны вызвали определенную панику у собственников помещений.
В итоге оказалось, что о релокейте было больше шума в СМИ, чем примеров реального переезда. Да, определенная доля сотрудников уехала из страны, но по отношению к общему числу всех людей из этой сферы это не такая большая цифра. Стоит понимать, что сейчас IT-специалист – это не вчерашний студент, а вполне состоявшийся в жизни человек, который успел обзавестись семьей и недвижимостью, возможно, с привлечением кредитов. Не так просто бросить устоявшийся уклад и начать новую жизнь в чужой стране.
— Как повлияло на настроения сотрудников IT-сферы повышение ставок подоходного налога с 9% до 13%? Как данная мера может сказаться в дальнейшем на развитии данного бизнеса?
А.А.:
— Это изменение озадачило руководство компаний. Возник вопрос: как компенсировать разницу? За счет заработка сотрудников или прибыли организаций? Наиболее крупные участники этого рынка возложили эти расходы на своих работников. Как это решение конкретно отразится на дальнейшем развитии IT-индустрии в нашей стране, говорить пока рано: прошло слишком мало времени для каких-либо выводов.
Однозначно понятно, что совокупность событий последнего времени точно не сказывается положительно на IT-секторе. Если так будет продолжаться дальше, Беларусь рискует потерять звание «кремниевой долины Восточной Европы». Но окончательно остановить развитие IT-сферы в нашей стране уже достаточно сложно. Эта бизнес-машина набрала серьезные обороты. Постоянно появляются свежие вакансии, ежемесячно выпускаются новые специалисты, произведенные продукты продолжают цениться во всем мире. Определенно будут появляться молодые компании и расти уже существующие. Но, скорее всего, это будет происходить не в таких масштабах, как раньше.
«Хорошо пережили пандемию те торговые центры, которые помогли своим арендаторам получить трафик»
— Что сейчас происходит в ритейле? Какие действуют ставки и есть ли в ТРЦ вакантные площади?
А.А.:
— Больше всего пострадали в 2020-м детские центры, кинотеатры, спортивные объекты и фудкорты. Трафик у них сильно упал, и в целом восстановление происходило более медленно.
Сегмент товаров для дома и строительства (DIY), наоборот, прирастал в первые месяцы пандемии, как, впрочем, и продукты питания. Для Беларуси критическим моментом стала середина весны 2020-го. Благодаря уступкам арендодателей, арендаторы смогли «выжить» в этот непростой период и не закрывать магазины в ТРЦ. Практически все арендодатели пошли навстречу арендаторам и поддержали их путем предоставления краткосрочных скидок, отсрочек или снижения арендной платы. Каждый торговый центр действовал по своему сценарию, но в большинстве все предоставили скидки — и это способствовало сохранению пула арендаторов.
Уже летом было замечено увеличение трафика, а также выручки у арендаторов. К осени произошло постепенное восстановление трафика и практически все торговые центры смогли выйти на уровень аналогичного периода 2019 года.
Ставки аренды и ранее были комбинированными, но это не носило массового характера, а в основном касалось международных операторов. Однако с весны по осень 2020-го арендодатели практически повсеместно стали вводить процент от оборота в дополнение к фиксированной ставке, что позволило оперативно реагировать на ситуацию и еженедельно отслеживать изменения финансовых показателей. Тем самым возросла нагрузка на маркетинг торговых центров, который был направлен на привлечение трафика; стало больше активностей маркетинговых команд торговых центров в соцсетях и на других площадках. Таким образом, совместная работа арендатора и арендодателя принесла результаты, а выручки начали восстанавливаться. (Безусловно, не все торговые центры это делали, но кто делал – получил реальный результат).
Вакантные площади в торговых центрах есть, но их не так много. Вакантность находится в пределах допустимых 5-10% от сдаваемой площади. К сожалению, ситуация с пандемией внесла изменение в ритейл не только в Беларуси, но и во всем мире.
Сегодня ситуация немного стабилизировалась, ритейлеры думают о дальнейшем развитии и новых открытиях не только в Минске, но и в регионах.
— Какие иностранные бренды пришли к нам в 2020 и какие ожидаются в 2021-м?
А.А.:
— В ТРЦ Palazzo пришли бренды группы компаний LPP Reserved и MOHITO. Хотя, если точнее, они не пришли, а вернулись. В этом же ТРЦ открылся магазин итальянского бренда Obag, в 2021 году ожидается открытие магазинов CROPP и HOUSE. Еще один бренд LPP Sinsey открыл несколько магазинов в торговых центрах Беларуси.
В ТРЦ Galleria Minsk открылся магазин крупного российского ритейлера Familia, а также детские магазины OVS и United colors of Benеtton. В ТРЦ «Замок» открылся детский магазин американского бренда Carter’s и тех же детских брендов в составе отдельных концепций. В этом году в ТРЦ Galleria Minsk нас ожидает открытие известного магазина с широким ассортиментом парфюмерных и косметических товаров от мировых брендов «Золотое яблоко».
За последние несколько лет в ТРЦ Galileo появилось множество магазинов иностранных брендов, среди которых значатся и уникальные для Беларуси. Особенно знамениты своим качеством польские и итальянские марки, поэтому в Galileo был сделан акцент именно на них. На данный момент представлены польская сеть детских магазинов SMYK, а также популярные итальянские бренды: магазин нижнего белья Yamamay, магазин обуви и аксессуаров Tosca Blu, одежда и обувь для активного отдыха Napapijri, аксессуары премиум-сегмента для мужчин Lamborghini. В 2021 году ожидается открытие еще нескольких магазинов иностранных брендов, но об этом ритейлеры расскажут самостоятельно.
Несмотря на прошлогодние открытия магазинов иностранных брендов и планируемые открытия в 2021-м, хотелось бы отметить развитие местных дизайнеров. Они все больше и больше выходят в офлайн продажи и создают конкуренцию мировым брендам. Открытия крупных магазинов происходили не в Минске, а, например, в крупнейшем в стране региональном торгово-развлекательном комплексе Triniti (Гродно). Многие бренды открылись в регионе впервые, а в 2021 ожидаются открытия брендов Medicine, Befree и Zarina.
— Как чувствует себя стрит-ритейл, какие изменения происходят в этом сегменте рынка?
А.А.:
— Весной 2020 года покупатели стали меньше посещать торговые центры из-за боязни массовых скоплений людей и угрозы заразиться COVID-19, но при этом им все же было необходимо где-то удовлетворять свои потребности в покупках. Поэтому трафик стрит-ритейла весной-летом прошлого года прирос. Однако уже к осени он упал, и начались закрытия преимущественно небольших несетевых объектов, которые не смогли выдержать арендную нагрузку.
Мы наблюдали закрытия объектов в сегменте общепита, который наиболее пострадал: не все смогли вовремя среагировать и ввести доставку, да и не все форматы общепита могли бы это осуществить, поскольку во время доставки теряется качество продукта (все-таки 30-40 минут, а иногда и 60 для горячего блюда и его эстетики уже критично, а вот для суши – нет).
По моему мнению, стрит-ритейл ощутил на себе пандемию больше, чем торговые центры. Арендодатели также шли на уступки, но, к сожалению, трафик вернулся в торговые центры быстрее. Да и погода в Беларуси особенно осенью-зимой не способствует прогулкам по улицам: хочется зайти в торговый центр, где микроклимат более комфортный.
«Инвестиционная привлекательность снизилась, но оптимизм есть»
— Как сегодня белорусский рынок коммерческой недвижимости выглядит на фоне зарубежных рынков? Насколько он привлекателен для иностранных инвесторов?
А.П. (Андрей Павлышко):
— Рынок инвестиционных объектов Беларуси всегда был интересен зарубежным игрокам своей более высокой доходностью, чем на соседних рынках. Но, как известно, где хорошая доходность, там и высокие страновые риски. С учетом эпидемиологической и напряженной внутриполитической ситуации зарубежные игроки инвестиционного рынка, которые занимались белорусским направлением, поставили на паузу принятие решений о конкретных сделках с денежно-поточными объектами, но при этом не прекратили делать свою «домашнюю» работу по поиску, сбору информации и анализу таких проектов.
Активность локальных инвесторов по сравнению с аналогичным периодом годичной давности по тем же причинам снизилась на 30-40%. Акцент по запрашиваемым проектам сместился в сторону небольших сделок с объемом до 2-3 млн долларов США. Такие инвесторы готовы на быстрые сделки, если предлагаемые проекты сданы в аренду стабильным арендаторам по адекватным рыночным ставкам аренды, и текущий собственник готов к дисконту 20-30% к среднерыночной цене аналогичных объектов на рынке.
— На ваш взгляд, что ждет белорусский рынок коммерческой недвижимости в 2021-м?
А.А:
— На первый план выходит комплексность, то есть не просто сдача в аренду площадей, а полный цикл управления объектом в одних руках: строительство, техническая эксплуатация, формирование концепции, грамотное заполнение пулом арендаторов, переговоры, контроль дебиторской задолженности, выполнение ремонтов, маркетинг, клининг и т.д.
Также читайте у нас:
Закрыты почти все точки известной сети бренда Brioche. В Dana Mall — навсегда
Министр архитектуры и строительства рассказал, сколько будет стоить «квадрат» жилья в 2021-м
