Каждый белорус хоть раз в жизни задумывался о переезде и жизни в другой стране. У тех, кто еще не обзавелся собственными «квадратами», эта мысль возникает намного чаще. А у тех, кто уже купил себе жилье иногда всплывает вопрос: «А что бы я за эти деньги мог себе позволить “там”?». Мы проведем сравнение средних цен на недвижимость в Минске и посмотрим, что за эти деньги можно купить в курортных городах Черногории. Поехали:)
Чтобы удалить извечное любопытство: «А что можно еще купить за такую же цену? Вдруг я переплатил/продешевил?», мы подготовили сравнение недвижимости в Беларуси (Минске) и самых популярных курортных городах Черногории. Рассмотрим два варианта: покупка квартиры для себя и как инвестиция. Также допустим тот вариант, что полной суммы для покупки квартиры у нас нет, поэтому будем прибегать к помощи банка.
Данные по Беларуси возьмем из мониторинга и анализа рынка недвижимости, который проводит аналитический центр портала Realt.by. Про недвижимость в Черногории расскажет управляющий партнер в компании «Ассоциация застройщиков Черногории» и основатель проекта MD Realty Вячеслав Маевский.
450 метров до метро или моря?
Беларусь
За белорусский эталон мы взяли самый распространенный вид квартир в Минске – «однушки». Согласно аналитическим данным, средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в столице к концу года была равна примерно 1400 евро на всем рынке, и 1550 евро в новостройках.
За такую цену можно приобрести недвижимость вдоль основных городских артерий в пешей доступности от метрополитена, либо в тихих зеленых уголках города, недалеко от главных водоемов или парков. Если повезет, то вариант может объединить и первое, и второе. Однако спрос на «однушки» остается очень большим, и, к примеру, в одном из домов многофункционального комплекса «Минск-Мир» из свободных предложенных 366 квартир осталось только 30 «однушек» (цена от 1653 евро при рассрочке).
В новостройках за эту цену в Минске в среднем вы получаете квартиру площадью до 50-ти «квадратов» (в приведенном случае «Минск Мира» — 37,73 «квадрата») в каркасно-блочном доме, где выполнена стяжка пола и штукатурка стен, установлены двухкамерные ПВХ стеклопакеты, входная дверь, унитаз и счетчики, произведена разводка электрики с установкой розеток и выключателей. Повторимся – это «средняя температура по палате», где-то что-то может быть лучше, где-то хуже. Качество этих минимальных благ также у разных застройщиков разное. Лишь немногие компании продают квартиры в своих новостройках вместе с отделкой.
Ваши «метры» за эту цену будут расположены либо в одноподъездной «свечке» в 19 этажей, либо в многоподъездном доме высотой от 9 до 25 этажей. Количество квартир в таких домах практически всегда превышает цифру 100.
Черногория
В Черногории приобрести квартиру в новостройке по системе под ключ (с чистовой отделкой, с проведенными коммуникациями, завершенным ремонтом: стены покрашены, на полу паркет и плитка, сделана вся разводка для установки кухни, установлены кондиционеры, ванная комната полностью оборудована (душ, бойлер, сантехника, ванный гарнитур с зеркалом)) на побережье в одном из самых популярных курортов можно по цене от 1500-1600 евро за «квадрат».
Для сравнения с Минской недвижимостью рассмотрим курорты Будванской Ривьеры, которые пользуется неизменной популярностью среди наших туристов. Что, несомненно, положительно влияет на арендный потенциал, а также и на возможность последующей перепродажи. Но к этому вернемся чуть позже. В остальных регионах Черногории недвижимость будет отличаться от представленной ниже лишь небольшими изменениями в стоимости “квадрата”.
— За такую цену в Черногории получается квартира 40-45м2 с 1 спальной комнатой (а также гостиная с кухней терраса, в Черногории эти объекты не указываются за «комнату»). С полной чистовой отделкой, системой кондиционирования, оборудованной ванной комнатой, — рассказывает Вячеслав Маевский.
В отделке и оборудовании квартир стандартно используются высококачественные европейские материалы. Для внутренней отделки пола обычно используется итальянская или испанская плитка, нередко можно встретить и натуральный камень, как например здесь. В спальнях чаще всего используют натуральный дубовый паркет или tarkett. Ванные комнаты оборудуются сантехникой производства grohe, villeroy boch или словенский kolpa san. Так как в стране нет центрального водоснабжения, то в ванных всегда устанавливаются электрические бойлеры, а также, не редко, в последнее время по умолчанию устанавливают теплые полы (опционально на этапе строительства всегда можно заказать подогрев пола дополнительно).
Бетон или мрамор?
Беларусь
Естественно, помимо самой квартиры человек получает и общее пространство, как подъезд, двор, паркинг, детскую площадку и так далее. Убранству подъездов в Минске только некоторые застройщики, и то недавно, начали уделять внимание. Зачастую оно заключается в установке лифта не отечественно производителя, увеличению площадки с почтовыми ящиками, оборудованию «безбарьерной» среды и облицовкой первого этажа плиткой. Все остальное остается бетонным, но иногда выкрашенным в приятные яркие цвета.
На придомовой территории во все стороны растянется наземная плоскостная парковка, где не всегда будет хватать места для стоянки транспорта жильцов дома. За такую цену «квадрата» дом, возможно, будет оборудован подземным или наземным многоуровневым паркингом. Однако за место там придется заплатить сверху.
Где-то между стоянками будет расположена детская площадка, которая состоит из горки, песочницы, качелей, турника и лавочек. Некоторые застройщики оборудуют во дворах зону для отдыха или барбекю, но это редкость.
Черногория
Стоит отметить, что в Черногории изначально не принято строить большие “муравейники” на 100-500 квартир. Самый распространенный формат – небольшие дома от двух до 6 этажей на количество квартир от 6 до 50. Также при покупке недвижимости в Черногории, всегда существует выбор взять квартиру в жилом комплексе с инфраструктурой или в обычном отдельном многоквартирном доме.
— При выборе квартиры в комплексе вы получаете не просто квартиру, но еще и массу приятных бонусов в виде бассейна, спа-центра, спортзала и так далее, а также надзор и обслуживание в комплексе в лице управляющей компании, — рассказывает Вячеслав. — Но даже приобретая квартиру в обычном доме, покупатель получает уютный подъезд с отделкой мраморомом или гранитом, качественные лифты, перила из нержавеющей стали и приятный декор.
С парковками дела обстоят не очень радужно по причине горного рельефа и отсутствия достаточно больших свободных площадей, но практически возле каждого дома есть небольшой гостевой паркинг и практически каждый дом оборудован подземной парковкой с прямым доступом к лифту. В нем можно дополнительно приобрести паркинг-место. Все застройщики предлагают дополнительную скидку на машиноместо в подземном паркинге при покупке квартиры в том же доме.
Хочу, чтобы недвижимость «работала»
Беларусь
Если не рассматривать Черногорию, как место для постоянного жительства, то можно сравнить белорусский рынок недвижимости и черногорский, как инвестицию в будущее. Здесь существует несколько вариантов заработка: купить дешевле, продать дороже, или сделать ремонт, и получать дивиденды от сдачи недвижимости в долгосрочную или кратковременную аренду.
Купить квартиру в Минске можно дешевле, если влезть в «долевку» на этапе котлована. Правда, в Беларуси это всегда большой риск нарваться на долгострой. Экономия также сильно зависит от застройщика и рынка. Если отбросить все «но», то с каждого квадратного метра можно в среднем сэкономить около 200$ в отличие от покупки на более поздних этапах строительства.
Если в готовой квартире выполнить косметический ремонт и поставить недорогую мебель (считай плюс 10$ тыс. от конечной цены), то сдавать такое жилье, в зависимости от расположения, можно в среднем за $264 в месяц (согласно аналитике Realt.by за декабрь 2019 года). Краткосрочная аренда очень сильно зависит от расположения, ремонта и других предложений арендодателя. Так что высчитать «среднюю температуру по палате» тут сложно.
Средняя доходность без учета издержек составляет на данный момент 6,36%. Доходность от сдачи в аренду квартир на длительный срок на 3,8% превышает лучшую доходность от валютных депозитов.
Черногория
В Черногории, как и в Беларуси, можно сэкономить покупая недвижимость на начальном этапе строительства. Однако в отличие от Минска покупатель полностью застрахован от «недобросовестных» застройщиков. Более подробно о безопасности приобретения недвижимости в Черногории мы писали в предыдущей статье.
Из преимуществ покупки на этапе строительства это непосредственно экономия до 30%, возможность выбрать более интересные варианты с точки зрения вида, планировки и расположения (что сыграет важную роль в последующей аренде или продаже) и, конечно же, рассрочка платежа на период строительства.
Причем в отличие от Беларуси, в Черногории застройщик не требует внести полную стоимость за квартиру в течение месяца после заключения договора (что заставляет судорожно обзванивать банки в надежде на кредит). При покупке всегда есть возможность оплаты поэтапно пропорционально ходу строительства, стандартная принятая в Черногории схема оплаты делиться на следующие этапы:
— 30% — на этапе заключения договора купли продажи с застройщиком (обычно 30 дней со дня подписания),
— 30% — на этапе завершения грубого строительства, когда возведена “коробка” (обычно занимает от 4 до 6 месяцев),
— 30% — на этапе завершения отделочных работ (обычно от 4 до 6 месяцев),
— 10% — на момент подписания дополнения договора на основе, которого оформляет переход права собственности на покупателя.
— Необходимости в ремонте нет, требуется лишь закупить мебель. Для квартиры 45 м2, примерная меблировка обойдется в 5000 евро. После чего квартиру можно сдавать как в сезон на сутки, так и на круглый год. В среднем получается примерно одинакова доходность с перевесом на 15-30% в сторону суточной сдачи. В абсолютных цифрах это составляет 5-7% годовых в евро-депозите, — рассказывает Вячеслав.
Что осталось за кадром
Неоспоримый плюс это все-таки недвижимость за рубежом и на берегу прекрасного адриатического моря. Приобретая квартиру в Минске можно получить хороший вид на унылый дворик или парковку. Покупая же квартиру в Черногории шикарный вид на море или горы. А главное – вид на жительство Монтенегро.
Если перейти в сегмент недвижимости подороже и докинуть к квадратному метру еще 300-400 евро, то в Минске вы получаете квартиру в доме уровня «элит» (отдельный подземный или плоскостной закрытый паркинг, консьерж, окна «в пол», детскую площадку с двумя качелями, а не одними и вид на озеро или сквер). В Черногории же за эти деньги в комплекте с квартирой будет идти бассейн на огороженной придомовой территории, в доме будет расположен СПА, тренажерный зал…
Если желаете получить больше информации о хитростях, которые помогут вам за меньшие деньги получить больше, а также подводных камнях, которые встречаются на рынке недвижимости Черногории – приходите на семинар “Черногория, покупка недвижимости для себя и инвестиций”, который состоится 22 февраля в 12.00 (начало регистрации и кофе-паузы в 11.30) в “Президент Отеле” (г. Минск, ул.Кирова, 18 в конференц-зале «Сенатор» на 2 этаже).
Участие абсолютно бесплатное. Нужно лишь зарегистрироваться по форме, которая расположена ниже:
