Рынок офисной недвижимости в Беларуси, да и во всем мире, переживает период трансформации. Пандемия, карантин, удаленка – явления, которые еще пару лет назад мы не могли себе даже представить. Сегодня, когда реальность изменилась, собственники и арендаторы находятся в поиске новых офисных форматов, дающих максимальную эффективность. О том, как адаптируется к ситуации белорусский рынок аренды коммерческой недвижимости, какие объекты сейчас наиболее востребованы и почему современному офису вовсе необязательно располагаться в центре города, мы поговорили с Максимом Василевским, экспертом, представляющим консалтинговую компанию Colliers. Партнер материала – бизнес-центр «Орлан».
Арендаторы теперь могут позволить себе площади классом повыше
Пережив первый шок, в настоящее время рынок офисной недвижимости стал постепенно восстанавливаться и адаптироваться к новым условиям. Арендаторы стали больше интересоваться коворкингами и гибкими пространствами, способными трансформироваться под текущие потребности команды, а собственники стали охотнее переформатировать имеющиеся площади под новые запросы.
Что касается тенденций, то, как отмечает эксперт, большинство компаний в прошедшем году продолжили заниматься оптимизацией своих офисных помещений. Многие были вынуждены сократить количество офисных площадей, отказаться от части аренды или переехать на новое место. Этот процесс, в свою очередь, оказывал давление на арендную ставку.
— При этом мы видим, что в текущих условиях арендаторы не понижали класс снимаемых площадей, а даже наоборот — пользовались возможностью и арендовали офис классом выше. Грубо говоря, если компания занимала офис C-класса, то теперь она может позволить себе повысить уровень и переехать в B2, или даже B1. Сегодня на рынке мы замечаем именно такую тенденцию. Например, в центры, которые ранее были заняты IT-компаниями, сейчас переезжают бизнесы, до этого арендовавшие морально устаревшие помещения в госсекторе. Получается, что рост вакантности и уменьшение арендной ставки для некоторых компаний стали отличной возможностью улучшить свои условия.
Компании не готовы тратить время и деньги на приведение офиса в рабочее состояние
По словам нашего эксперта, основные требования арендаторов к офису остались прежними. Все хотят новое современное здание с хорошей системой кондиционирования, с понятной входной группой, симпатичным лобби, вместительным паркингом и доступной инфраструктурой по соседству.
— Из нюансов — все сегодня нацелены на готовые помещения. Если раньше компании — особенно большие — были готовы забирать объекты «с нуля» и делать там все под себя, то сейчас от этой тенденции уже уходят. Ни крупные, ни тем более небольшие компании не готовы тратить время и финансы на приведение офиса в рабочее состояние. Сейчас всем нужна хотя бы базовая отделка, на основе которой арендатор сформирует нужное ему пространство. Сегодня офисы без ремонта — это неликвид.
В бизнес-центре «Орлан» все помещения сдаются с готовой отделкой и современной инфраструктурой: арендаторам не придется думать о том, где найти ремонтную бригаду и взять деньги на незапланированный ремонт. Все помещения бизнес-центра готовы к немедленному заселению. На каждом этаже из 8 этажей БЦ «Орлан» — продуманные и комфортные планировки (как open-space, так и небольшие офисные блоки), грамотное зонирование и качественный ремонт. Комфорта и света офисным помещениям добавляет панорамное остекление. Что касается форматов, то можно арендовать как целый этаж в 1100 «квадратов», так и отдельные помещения площадью от 50 «квадратов».
Офис становится не столько местом для работы, сколько пространством для коммуникации и социализаци
Говоря о том, когда же компании начнут выходить из удаленки, Максим Василевский отмечает, что офисной работы в прежнем формате, скорее всего, уже не будет. За последние пару лет компании удостоверились, что удаленка работает и работает неплохо. Так зачем же что-то менять и приглашать людей обратно в офис, если новая система функционирует, а сотрудники уже не хотят от нее отказываться?
— Я не знаю ни одной компании, которая работала бы сегодня в прежнем формате, как до ковида. Новые реалии — это перераспределение площадей и рабочих мест. Нам придется привыкнуть к тому, что часть любой команды теперь всегда будет работать удаленно, а новым сотрудникам (особенно, если речь идет о классных специалистах) придется давать возможность выбора: офис, коворкинг, или удаленка. Сам офис в этом случае станет уже не столько местом для работы, сколько пространством для коммуникации и социализации сотрудников.
Эксперт считает: рынок коммерческой недвижимости будет переформатироваться, становиться более гибким, предлагать новые концепции. Так, одни компании будут тестировать идею с коворкингами в разных районах (это актуально для мегаполисов, когда компания отказывается от одного большого офиса и арендует небольшие помещения в разных частях города). Другие − превращать офис в entertainment, позиционируя это как место для корпоративного отдыха и развлечений. Третьи — делать ставку на допуслуги и сервис. В любом случае, гибкость, как собственников, так и арендаторов, станет в новых условиях аксиомой.
В более выгодной ситуации бизнес-центры, которые не зависят от маятниковой миграции
Большинство новых минских бизнес-центров не могут похвастаться центральной локацией. Но насколько это вообще актуально? Имеет ли сегодня значение месторасположение офиса?
— В настоящий момент находиться в центре города уже не так важно для офиса, — поясняет Максим Василевский, − В Минске нет понятия «сити», поэтому в более выгодной ситуации оказываются бизнес-центры, которые не зависят от маятниковой миграции, когда утром все из спальных районов едут в центр, а вечером — обратно. Главное сегодня — это вопрос удобства. Людям важны простые, базовые вещи: удобная парковка, хорошая транспортная доступность, наличие рядом магазинов и кафе.
Например, бизнес-центр «Орлан» находится на пересечении улиц Карастояновой и Тиражной, недалеко от площади Бангалор, парка Дружбы народов и Цнянского водохранилища. От офисного здания рукой подать до второго транспортного кольца и станции метро «Академия наук». Для арендаторов и гостей бизнес-центра работает закрытый паркинг на 60 машиномест, также автомобиль можно оставить на гостевой стоянке.
В этом районе хорошая экология, низкий уровень загазованности. Летом офисные сотрудники могут выходить на прогулки, чтобы подышать свежим воздухом.
Наш эксперт подчеркивает, что для того, чтобы оставаться на плаву, современные офисы должны становиться более комфортными для арендаторов. На привлечение новых клиентов может повлиять создание новых общественных пространств, установка автоматизированного оборудования, консьерж-сервис, организация службы ресепшен, хорошая коммуникация и оперативное решение вопросов со стороны эксплуатационной службы.
— Мы понимаем, что есть плохие отели и есть хорошие. Так и с офисами. За сервис и качество люди всегда будут готовы платить. Поэтому если девелопер хочет, чтобы его объект был востребован, он должен стремиться к тому, чтобы предлагать лучшее и по максимуму закрывать потребности арендаторов — в безопасности, комфорте, качественной среде.
Следите за нами на Яндекс. Дзен
