Квартиры в Минске стремительно дорожают с прошлого июля. За столь короткий период средняя цена «однушки» уже поднялась на внушительные 7000 долларов. Для многих потенциальных покупателей это означает, что они больше не могут позволить себе столичную квартиру и вынуждены думать об альтернативах, которыми могут стать квартиры и дома в пригороде. Стоит ли ждать рост спроса за кольцевой?
Сегодня мы попробуем в этом вопросе разобраться, рассмотрев ситуацию с позиции трех различных типов покупателей.
Покупатели первого жилья, наиболее чувствительные к цене
Молодежь, которая входит в данную группу, чрезвычайно зависима от помощи родителей и/или кредитных средств. Даже незначительное повышение цен негативно сказывается на выборе, ведь лишних денег у этой категории покупателей, как правило, нет.
Когда на квартиру в Минске не хватает, выбор падает на пригород, причем в первую очередь рассматриваются ближайшие к столице населённые пункты. Де-юре они хоть и не являются Минском, но де-факто давно воспринимаются такими же "спальниками", как Малиновка, Каменная Горка или Уручье. Неудивительно, что цены на местную недвижимость меняются вслед за Минском.
На графике отчетливо заметно, что вплоть до конца 2017 года цены на квартиры в ближнем пригороде оставались стабильными — в Минске ещё было из чего выбирать. Но с наступлением 2018 года «ценник» буквально рванул вверх. К концу марта разрыв в темпах с Минском был полностью нивелирован. Выделяются среди ближайших пригородных поселков Сеница, Копище и Ждановичи, где квартиры за год подорожали на 13-17% — это даже больше, чем в самой столице.
В дальнем пригороде пока всё спокойно — цены здесь сегодня даже немного ниже, чем прошлой весной. Однако заметно, что и тут в конце прошлого года наметился перелом. Нет сомнений, что дальний пригород будет следующим пунктом в списке чувствительных к цене покупателей жилья. Если не прекратится рост цен в столице, мы наверняка увидим оживление рынка и в более удаленных городах и поселках.
Однако возможная активизация спроса в пригороде будет связана не только с квартирами, но и с домами. Давайте пристальнее посмотрим на следующие категории потенциальных покупателей:
1) Колеблющиеся между домом в пригороде и квартирой в Минске
2) Те, кто хочет сменить квартиру на загородный дом
Постоянные читатели обзоров рынка загородной недвижимости знают, что там ситуация сильно отличается от Минска. Загородный рынок «затоварен» — налицо сильнейший избыток предложения, а цены сейчас даже ниже, чем год назад. У тех, кто колеблется между квартирой в Минске или домом в пригороде, всё больше причин обратить свой взор за пределы кольцевой.
Мы проанализировали, как менялся объём предложения домов в радиусе 50 километров от Минска, которые стоили не больше, чем «однушки», «двушки» и «трешки» в Минске.
Сложно не заметить, что за последние три года домов, которые можно купить по цене квартиры в Минске, стало значительно больше. Безусловно, наиболее привлекательные объекты в популярных локациях на рынке не задерживаются и за бесценок их никто не отдаст. Однако общая ситуация такова, что выбор стал гораздо шире, а цены ниже.
Можно копнуть ещё глубже — купить себе небольшой домик или дачу можно с очень небольшими накоплениями или вообще без них.
Купить дачу, разменяв квартиру на меньшую по площади
Сегодня как никогда велико количество людей пенсионного и предпенсионного возраста, традиционным досугом для которых является уход за садом и огородом. Мы рассмотрели следующий сценарий — квартира в Минске разменивается на меньшую, а за оставшуюся на руках сумму приобретается дача в пригороде. В качестве основы была использована разница в медианных ценах продажи 1- и 2- комнатных квартир.
И в этом случае мы видим рост возможностей для ещё одной категории покупателей.
Были ли в истории подобные периоды?
Схожая ситуация уже наблюдалась 5 лет назад. Тогда пик спроса в пригороде пришелся на следующий год после бурного роста цен на квартиры в Минске. Квартир в пригороде купили на 11% больше, а спрос на загородную недвижимость увеличился в зависимости от направления на 13-29%.
Тогда прослеживалась ещё одна любопытная тенденция — массовое строительство домов на продажу. Многие из них ищут своего владельца до сих пор, поэтому сейчас, даже если строительство домов за городом и активизируется, то в первую очередь за счет тех, кто возводит дом для себя.
Данные о спросе в пригороде с начала 2018 года пока указывают на активизацию покупателей: квартир купили на 16% больше, чем годом ранее, а домов и дач — на 22%. Если цены на квартиры в Минске продолжат расти, пригород ещё активнее будет "перетягивать" на себя часть спроса.
