В 2022 году различные обстоятельства не раз проверяли отечественный рынок недвижимости на прочность. И надо сказать, что рынок устоял. Квартир в Минске не стало продаваться меньше, более того – некоторые месяцы не раз били рекорды по общему количеству сделок. Об этом Realt постоянно пишет в аналитике. А сейчас мы попросили представителей агентств недвижимости подвести итоги года и рассказать о его самых заметных тенденциях.
«По 500 в Минске не стало и не станет»
Учредитель и директор АН «Твой Маёнтак» Оксана Русак:
− Если брать год в целом, то я бы выделила два ярких момента. Первый – это конец февраля-март, когда у нас резко сократилось количество сделок, а покупательский спрос снизился чуть ли не до нуля. В этот период наши специалисты провели огромное количество консультаций, на которых пытались ответить на вопросы клиентов: что делать (покупать, продавать, оставлять сдавать). Признаюсь, в это время нам всем пришлось стать настоящими психологами.
В этот же момент на рынок вышли покупатели с претензиями на большой торг – я бы сказала на очень большой торг. Обычно такие люди появляются в самые сложные времена. Они начинали торговаться с 20% и доходили порой даже до 50%. И продавцы соглашались на такие скидки. Когда в те дни подскочил доллар, то кто-то считал стоимость объекта по разнице курсов, отнимая эту дельту, кто-то – просто предлагал столько, сколько мог: хотите соглашайтесь – хотите нет. Конечно, это абсолютно не радовало продавцов, но, тем не менее, сделки были. Пусть цифры и были рекордно низкими для марта, в любом случае – рынок не остановился.
Второй яркий момент – рекордное по количеству сделок лето. Особенно август, который побил все цифры последних лет. Что этому способствовало? Вероятно, выстрелил тот самый отложенный спрос, а также последовавшая за ним боязнь потерять имеющиеся накопления. В то время стали муссироваться какие-то слухи об отмене доллара, переходе на другую валюту – на волне этой паники некоторые решили вложить долларовые сбережения в «квадраты». Также ажиотажу поспособствовал рост цен на стройматериалы. Конечно, в этом случае встает вопрос, что первично: «яйцо или курица». То ли рост спроса на недвижку породил рост цен на стройматериалы, то ли наоборот.
Отмечу, что при всех внешних факторах этот год для рынка недвижимости Минска, за исключением пары месяцев, прошел при стабильных ценах. Мы как встретили год со стоимостью квадратного метра в 1250-1300 долларов на вторичке, так его и провожаем. В целом, 2022-й получился стабильным. Сейчас мы видим, что количество сделок по-прежнему сохраняется на уровне 1500 в месяц. Думаю, декабрь не станет исключением. Если люди уже начали решать квартирный вопрос, то они захотят его завершить до конца года.
При этом уходящий год еще раз показал, что «по 500» в Минске не стало и не станет. Даже несмотря на разнообразные вызовы. Поэтому для тех, кто ждет, скажу: если вы созрели решить жилищный вопрос именно сейчас, то в этих реалиях его и стоит решать. Если условно у вас продажа квартиры с последующей покупкой, то на любом рынке (падающем или растущем) – для вас особых потерь не будет. Да, на падающем рынке можно чуть выиграть, на растущем − чуть потерять, но это нюансы. В целом, вы останетесь при своих.
Еще одно наблюдение − сделки с квартирами стали ускоряться. Решение теперь надо принимать быстро. У нас были случаи, когда продавец думал день-два, а покупатель за это время уходил. При относительной сегодняшней стабильности по ценам, если брать длинную перспективу, то стоимость «квадрата» все же снизилась по сравнению с последними годами. Поэтому покупатель с деньгами для продавца – это хорошо, и решение тут нужно принимать быстро.
«Люди в этом году стали бояться вкладываться в котлован»
Замначальника отдела консалтинга и аналитики АН «Твоя столица» Андрей Чернышев:
− В этом году в августе был побит очередной итог по сделкам в Минске, и я не удивлюсь, если декабрь превзойдет это достижение. Еще в октябре мы увидели, что сделки стали ускоряться. В декабре эта тенденция продолжилась. К тому же, покупателей подстегнуло то, что на неделе повышался курс доллара. Те, кто был на близком расстоянии к сделке, те предпочли ее оперативно завершить, используя все имеющиеся резервы.
В целом, год показал, что спрос на квартиры в Минске был, есть и будет еще столько, насколько нам хватит горизонта планирования. Столица – это всегда привлекательно, престижно и инвестиционно интересно. Как бы там ни было, мы – не европейцы, которые могут всю жизнь арендовать. Для нас собственное жилье – наивысшая ценность. Появляются новые семьи, вырастают новые люди и у них появляется потребность в отдельном жилье. Да, и не будем забывать про стремление переехать в Минск из регионов. В этом году, кстати, покупателей из регионов у нас стало около 25%. В предыдущие годы этот показатель редко дотягивал до 15-20%. Так что покупателей на минские метры в этом году хватало. Другой вопрос − в стоимости. В том, насколько широкому числу покупателей это жилье доступно. Пока что объективно никаких предпосылок для роста цен на квартиры в Минске нет.
Если говорить о тенденциях, то можно отметить, что люди в этом году стали бояться вкладываться в котлован. Да, новостройки по-прежнему привлекательнее, чем вторичка – за счет их эффекта нового жилья. Этому способствуют выходящие на рынок новые современные комплексы с классным благоустройством и интересными планировками. Но дело в том, что сейчас покупатели опасаются вступать в стройку не только на старте, но и даже в ее середине. Помня, как неожиданно в одну ночь может поменяться ситуация в мире и, тем самым, возможно отодвинуть окончание строительства дома на неопределенный срок. Поэтому покупатели по-прежнему предпочитают переплатить и купить квартиру на финише стройки, а то и вовсе – сделать выбор в пользу готового современного жилья на вторичке.
Так, по нашим оценкам квартир в долевке в этом году реализовано раза в два меньше, чем в прошлом. Больше всего на это повлияли события в соседних странах и связанное с этим психологическое беспокойство. В результате, переориентация с долевки на готовое жилье также стала одной из причин роста количества сделок на вторичке. То есть покупателей больше не стало, а произошел их переход с первичного рынка на вторичный.
В этом году мы увидели, что в Минске становятся более популярными квартиры со свежим ремонтом, желательно в молодых домах. Это, к слову, может объяснить и тот небольшой рост квадратного метра на 1-2% по итогам сделок ноября То есть, выросла не цена предложения, а просто стало чуть больше продаваться современных аккуратных квартир. Зачем человеку вступать в долевку и волноваться о том, достроят ли его каркасник, когда рядом уже стоит аналогичный готовый дом, где предлагается новая квартира с ремонтом.
Обсуждайте эту статью в нашем телеграм-канале!
Читайте также:
Уход IT-компаний, 8 новых ТЦ и 3 отеля. Топ событий на рынке коммерческой недвижимости в 2022 году
