«Не следует верить лишь устным обещаниям заказчика об оплате работ». 5 работающих лайфхаков для подрядчиков строительства

Мы уже писали о том, как в коммерческой недвижимости происходит защита интересов заказчика строительства. Теперь сместим акцент внимания на подрядчика. Юристы REVERA Анастасия Акулич и Кристина Веселовская представили топ-5 юридических лайфхаков о том, как подрядчику обеспечить свои интересы и избежать судебного процесса при исполнении договоров строительного подряда.

Лайфхак №1. Фиксация факта передачи актов выполненных работ

Основополагающий первичный документ в строительстве, подтверждающий факт выполнения подрядчиком строительных работ, — акт сдачи-приемки выполненных работ.

— К*ак правило, необоснованное уклонение заказчика от подписания акта выполненных работ не является основанием для неоплаты работ, и подрядчик вправе обратиться в суд на основании актов, подписанных им в одностороннем порядке, *— рассказала Анастасия Акулич. — *Тем не менее, в суд, помимо таких актов, необходимо предоставить еще и доказательства их предъявления заказчику. Это могут быть почтовые квитанции о направлении корреспонденции заказным письмом с обратным уведомлением, отметка заказчика на копии актов о их получении и так далее. *

Нередки случаи, когда подрядчик обращается в суд с односторонне подписанными актами выполненных работ, не представив письменных доказательств передачи их заказчику. В таком случае в удовлетворении требований заказчику может быть отказано, даже несмотря на объяснения подрядчика, что такие акты, к примеру, были переданы заказчику лично на стройплощадке.

Лайфхак №2. Согласование дополнительных работ

По белорусскому законодательству подрядчик обязан своевременно сообщать заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ (строительные работы, не предусмотренные проектом и увеличивающие стоимость сметы), а при неполучении от заказчика ответа в течение 10 календарных дней, если иной срок не предусмотрен договором, подрядчик и вовсе обязан приостановить выполнение строительных работ.

*— Как показывает практика, подрядчики обычно не получают письменного согласования от заказчика о выполнении дополнительных работ, не заключают дополнительных соглашений к договору, а руководствуются лишь устными обещаниями заказчика о будущей оплате этих работ. При обращении в таком случае в суд оплату за выполненные работы подрядчик не получит, поскольку им не были предоставлены доказательства согласования необходимости выполнения дополнительных работ, — пояснила Анастасия Акулич. — Ситуация меняется, если объект введен в эксплуатацию. В такой ситуации стоимость выполненных подрядчиком дополнительных работ, не согласованных с заказчиком, может быть взыскана с заказчика как неосновательное обогащение. *

Лайфхак №3. Подрядчик не отвечает за дефекты, возникшие по вине заказчика или эксплуатирующей организации

Подрядчик, как основной участник строительной деятельности, гарантирует возможность эксплуатации объекта на протяжении всего гарантийного срока, поэтому при выявлении в течение указанного срока недостатков заказчик объекта вправе потребовать от подрядчика их устранения.

Тем не менее, необходимо иметь ввиду, что подрядчик на законном основании вправе отказать заказчику в устранении недостатков, если такие недостатки произошли вследствие:  нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта заказчиком;ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Лайфхак №4. Подрядчик вправе взыскать с заказчика одновременно два вида неустойки: за неподписание актов и за неоплату выполненных работ

— *Действующим законодательством предусмотрена законная неустойка как за уклонение от подписания актов выполненных работ, так и за несвоевременное проведение расчетов по последним, *— рассказала Кристина Веселовская . * — **В случае если заказчик уклоняется от приемки и оплаты работ, подрядчик, руководствуясь п. 84 Правил №1450, вправе взыскать: *

- неустойку за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ в размере 0,2% от стоимости непринятых строительных работ за каждый день просрочки, но не более стоимости этих работ;

- неустойку за несвоевременное проведение расчетов в размере 0,2% от неперечисленной суммы за каждый день просрочки платежа, но не более размера этой суммы.

Отметим, что подрядчик при обращении в суд вправе руководствоваться как положениями договора (договорная неустойка), так и Правилами №1450 (законная неустойка).

Лайфхак №5. Своевременно извещать заказчика об обстоятельствах, которые могут повлиять на срок завершения работ и их качество

В соответствии с законодательством подрядчик обязан немедленно сообщить заказчику о: непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;возможных неблагоприятных для заказчика и (или) подрядчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.Законодательством конкретный срок ответа заказчика на такое предупреждение не предусмотрен, поэтому рекомендуем его предусмотреть в договоре.

Пример договорного условия:

«При выявлении подрядчиком непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи, возможных неблагоприятных для заказчика и (или) подрядчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы, а также иных, не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок, подрядчик обязан известить заказчика о таких обстоятельствах в течение 12 часов с момента такого выявления. Заказчик обязан в 3-дневный срок с момента получения извещения от подрядчика сообщить о результатах рассмотрения извещения».

*— *Следует иметь ввиду, что в случае если заказчик не сообщит о результатах рассмотрения извещения подрядчика и не даст необходимых указаний о порядке продолжения работ, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения ему убытков.

*В ситуации, когда подрядчик не известит заказчика об обстоятельствах, которые могут повлиять на срок завершения работ или, не дожидаясь результатов рассмотрения извещения заказчиком, приступит к выполнению работ, подрядчик, при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований, не вправе будет ссылаться на указанные обстоятельства, — *пояснила Кристина Веселовская.

Читайте также:

«Сразу оговаривайте, что часть прибыли уйдет на устранение«косяков». 5 работающих юридических «лайфхаков» для заказчика строительства

«Если застройщик продал дом за 2000/кв.м, а построил за 2500/кв.м, то он не имеет права требовать доплат». Cамые важные вопросы дольщика к юристу и ответы на них. Часть 1

«Владельцам „двушек“ это обойдется в 8−14 рублей в месяц». Во время капремонта утеплять дома не будут, теперь это могут делать жильцы долевым способом