«Оценочная стоимость квартиры за $160 тысяч может составить $10 тысяч». Разговор со специалистом обо всех нюансах оценки недвижимости
Оказывается, стать оценщиком в Беларуси довольно сложно. Ежегодный экзамен по оценке недвижимости сдают только 13% претендентов. Мы поговорили с председателем Совета молодых оценщиков Павлом Булыгой о стоимости квартир и домов в Беларуси и выяснили, из чего складывается рыночная цена объекта.
Оценочная стоимость недвижимости осталась только в Беларуси
Существует несколько видов стоимостей имущества, наиболее распространенные — рыночная и оценочная стоимость. Оценочная стоимость — это индексируемая величина первоначальной стоимости постройки, она никак не связана и не зависит от рыночной стоимости. Для ее определения нужно взять затраты на постройку в том году, когда дом был введен в эксплуатацию, и применить к ним понижающий коэффициент, который зависит от уровня износа дома. Как правило, первоначальная оценочная стоимость квартиры указана в техпаспорте на последней странице. Если таких данных там нет, то всегда можно найти сборник Укрупненных показателей восстановительной стоимости (в сокращении УПВС), где указаны цены на квартиры в 1969 году. Что интересно, в таких сборниках приводится стоимость 1 кубического метра (не квадратного). Также существуют российские сборники Укрупнённых показателей стоимости строительства (более современный вариант УПВС). Соответственно и стоимость квартиры рассчитывалась в зависимости от объема квартиры, а не ее метража.
— Зачастую оценочная стоимость любых объектов недвижимости очень отличается от рыночной, — рассказал Павел Булыга. — Например, если рассматривать квартиру в стиле лофт с прозрачной ванной , о которой вы писали раньше, то ее рыночная стоимость — около $160 тысяч. Так определил ее владелец. Но оценочная стоимость этой квартиры будет примерно в 10-15 раз ниже. Дело в том, что этот дом был построен в 1957 году, а значит, к первоначальной стоимости строительства дома мы применим коэффициент износа за 62 года. Кроме того, обычный нормативный год постройки многоэтажных домов — 100–125 лет. И если мы говорим о доме, который был построен 62 года назад, то от первоначальной стоимости строительства стоит также отнять 60%. А представьте, какова была стоимость строительства в 1957 году? Она даже близко не сравнится с современными показателями. В итоге получается, что оценочная стоимость этой квартиры составляет около $10–15 тысяч.
Беларусь — пожалуй, одна из немногих стран, где существует понятие оценочной стоимости. В других странах давно оперируют категориями рыночной стоимости недвижимости. У нас оценочная стоимость того или иного объекта может быть использована при подаче заявления в суд при разделе имущества супругами. Судебная система требует указать стоимость объекта спора, а будет она оценочной или рыночной — решать заявителю. Чаще всего в этом случае на момент подачи указывают оценочную стоимость (чтобы снизить сумму госпошлины, которая зависит от стоимости рассматриваемого судом объекта), а уже в процессе разбирательства меняют эту стоимость на рыночную (чтобы справедливо разделить имущество между супругами).
—* Оценочная стоимость всегда разительно отличается от рыночной — это аморфная величина,* — пояснил председатель Совета молодых оценщиков . —* Не так давно был бум по оценке индивидуальных жилых домов в агрогородках. Для того, чтобы такой дом приватизировать и продать организации, нужно определить его рыночную и оценочную стоимость. Продать его можно было по любой из этих двух сумм (но не ниже балансовой стоимости). Конечно, здесь было выгодно использовать оценочную стоимость объекта. *
Но иногда оценочная стоимость может быть в десятки раз выше рыночной. В основном так происходит из-за небрежности бухгалтеров, которые неправильно заполняют инвентарные карточки. Например, ошибка может быть в том, что дом ввели в 1985 году, а оценочная стоимость объекта указана в ценах 1994 года. Из-за высокого уровня инфляции в те годы оценочная стоимость квартиры в таком доме получалась в несколько раз больше рыночной.
Рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости
Рыночная стоимость квартиры или дома , на первый взгляд, определяется довольно легко — сколько покупатель готов заплатить за тот или иной объект недвижимости. По словам Павла Булыги, для наибольшей достоверности нужно взять несколько схожих объектов недвижимости и посмотреть, в какую сумму их оценивает продавец. Опытный оценщик уже при первом посещении квартиры может определить ее рыночную стоимость. Но она не всегда будет соответствовать ожиданиям собственника — все-таки людям иногда свойственно переоценивать то место, где они живут.
—* Оценщик всегда может подтвердить или скорректировать мнение собственника квартиры о действительной рыночной стоимости объекта,* — уверен Павел Булыга. — Как говорят оценщики, хозяин квартиры лучше специалиста знает, сколько его квартира стоит.
Определение рыночной стоимости квартиры, как правило, требуется в трех случаях : при продаже объекта, при разделе имущества в судебном порядке и при подаче документов для залога в банк. Однако рыночную стоимость важно не спутать с ликвидационной.
**Ликвидационная стоимость ** недвижимости — это цена, за которую продавец готов продать свою квартиру при необходимости срочной продажи. Эта стоимость, как правило, несколько ниже рыночной, что и обеспечивают высокую скорость совершения сделки.
—* В документах БРТИ указываются лишь сухие цифры, и здесь очень важно понять, что в некоторых примерах зафиксирована именно ликвидационная стоимость. Для правильного расчета рыночной стоимости схожего объекта недвижимости нужно брать только данные обычных сделок, не ускоренных, — пояснил Павел Булыга.— Ликвидационная стоимость квартиры нужна чаще всего банку для залога. Если потребуется продать имущество должника, то сделать это нужно как можно быстрее, а значит, по цене, ниже рыночной. Это и будет ликвидационная стоимость объекта недвижимости.*
В определении рыночной стоимости объектов наиболее трудными являются примеры коммерческой недвижимости. Особенно если речь идет о заводах или заброшенных складах и помещениях. Найти схожие по всем параметрам объекты иногда не удается вовсе, и оценщику приходится искать дополнительные пути расчета рыночной стоимости.
—* В случае если не удается найти схожие объекты поблизости, оценщик ищет похожие заводы или склады в других городах, узнает их стоимость и применяет понижающие или повышающие коэффициенты. То есть развалившийся склад в Барановичах — это уже довольно известная величина, и дальше находятся аналоги исходя из собственных впечатлений оценщика. В процессе оценки могут выясняться какие-то факторы, которые понижают или увеличивают стоимость объекта. Например, собственник сдает его по большей ставке, чем рыночная. *
*А если говорить в целом, то для оценки любых объектов недвижимости самое важное — понимать, что вообще происходит на рынке в данный момент и какое имущество будет востребовано, а какое нет. Главное — идти по пути фактов, *—**подытожил председатель Совета молодых оценщиков.
Читайте также:
В 2018 году самая дорогая квартира в Минске была продана за $1,3 млн, самая дешевая — за $18,6 тысяч