Еще один шаг к частной собственности: бизнес поддерживает изменения в Кодекс о земле от депутата

Законопроект об изменениях и дополнениях в Кодекс о земле ранее презентовали на форуме, в котором участвовали политики, юристы, экономисты и общественные активисты. Их горячую поддержку вызвали планируемые реформы, при помощи которых в Беларуси снова может появиться частная собственность.

Законопроект разработала команда экспертов, в которую вошли юрист Ольга Белевцова и её коллеги. Возглавила команду депутат Палаты представителей Национального собрания от Объединённой гражданской партии (ОГП) Анна Канопацкая . Она уже направляла законопроект в различные государственные органы и ведомства и получила от них спорные ответы. Ряд инициатив депутата Канопацкой поддержал председатель Совета по предпринимательству Александр Турчин.

Юрист Ольга БелевцоваНапомним основные положения законопроекта:

– сократить основания для изъятия земельных участков для государственных нужд;

– проводить принудительное изъятие земельных участков исключительно в судебном порядке;

– снять запреты на совершение сделок с земельными участками;

– снять ограничения на изменение целевого назначения земельных участков, а также их слияние и раздел;

– отменить ограничения по ипотеке земельных участков и залогу права аренды;

– исключить плату за заключение договора аренды и возможность для государства в одностороннем порядке изменять размер арендной платы;

– установить чёткое целевое назначение платежей за землю: развитие соответствующих территорий.

«Государство должно быть на равных, так как у него нет своих денег и земли» Основная цель законопроекта — превратить государство и бизнес в равноправных партнёров, подчеркнула Анна Канопацкая. Государству пора прекратить исполнять надзорные функции и ограничиться регулированием рынка, убеждена депутат парламента.

Анна Канопацкая активно ратует за оставление лишь 2 вещных прав: собственности и аренды. Также депутат неоднократно призвала участников форума поддержать инициативу об отмене платы за право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Депутат Палаты представителей Национального собрания Анна КанопацкаяПо мнению Анны Канопацкой, плата за аренду — один из случаев злоупотребления государством своего права как субъекта земельных отношений и как их регулятора. Взимая плату за аренду, государство понуждает арендодателя приобрести земельный участок в рассрочку, полагает депутат. Она обратила внимание слушателей: очень часто плата за аренду приравнивается к обязательным неналоговым платежам и создаёт дополнительную нагрузку на предприятия. Также, отметила Анна Канопацкая, по оценкам Международного валютного фонда и Всемирного банка плата за аренду препятствует развитию бизнеса.

Анна Канопацкая считает важным сохранить величину арендной платы неизменной на протяжении всего срока действия договора аренды земельного участка. На случай если государство в одностороннем порядке изменит арендную плату, депутат предлагает создать правовой механизм, который позволит арендатору защищать условия договора аренды в суде.

— Государство должно быть на равных! Именно потому, что у него нет своей земли — земля принадлежит гражданам Беларуси. Потому что у государства нет своих денег — деньги ему в виде налогов выплачивают опять же граждане. Я считаю, что так должно быть, так правильно! И только тогда мы будем жить хорошо, когда каждый из нас это поймёт.

## «Высокая аренда вредит малому и среднему бизнесу» Заместитель председателя Белорусской научно-промышленной ассоциации Сергей Варивода описал неравенство субъектов хозяйствования в части платежей за пользование земельными участками. Также Сергей Варивода изучил влияние этого неравенства на инвестиции предприятий.

— Платежи за землю не только обременяют малый и средний бизнес, но также искажают условия конкуренции в одной отрасли на одних товарных рынках. В соответствии с законодательством пользование земельными участками в Беларуси является платным. Пользователи или редкие собственники земли платят земельный налог, арендаторы выплачивают арендную плату. К сожалению, часть арендаторов — ещё и плательщики платы за право аренды.

При равной кадастровой стоимости участка земельный налог и арендная плата одинаковы, сообщил Сергей Варивода. Часть арендаторов, которые вносят плату за заключение договора аренды, выплачивают сумму, сопоставимую с арендной платой.

— Когда мы в рамках корректировки Налогового кодекса, опираясь на статью 2, на принцип всеобщности и равенства плательщиков, говорим о необходимости снизить повышающие коэффициенты к ставке земельного налога, устанавливаемые местными советами. мы забываем об арендаторах, у которых плата за право аренды равна арендной плате.

Заместитель председателя Белорусской научно-промышленной ассоциации Сергей ВариводаПовышающий коэффициент может составлять от 2,5 до 5 к ставке земельного налога, рассказал Сергей Варивода. В соответствии со статьёй 31.1 Кодекса о земле государственные организации не платят за право аренды (исключение — земельные участки, предоставленные под строительство АЗС), частные — платят. Среди частных организаций есть те, которые платят за право аренды, и есть те, которые не платят. Зачастую эти предприятия конкурируют в одной отрасли и работают на одних товарных рынках.

*— Много это или мало? Если бы ваша частная организация решила получить через аукцион земельный участок на территории комплекса «Виктория» площадью 1 гектар. Сейчас этим объектом владеет коммунальное унитарное предприятие — в отличие от него, вам пришлось бы платить за право аренды. Если бы вы вносили ту плату авансом ежегодными платежами, она составила бы чуть больше $100 000 в год. Это только плата за право аренды, которую не стоит путать с арендной платой. *

*Коллеги из Государственного комитета по имуществу утверждают: можно дешевле. Действительно, если вы готовы авансом оплатить весь допустимый срок аренды (до 99 лет), не получив ещё дохода от своей деятельности — в этом случае плата за право аренды составит половину кадастровой стоимости: примерно $1,6 миллиона. Если же вы вносите ежегодный платёж, за те же 99 лет вы заплатите за право аренды 1 гектара примерно $10 миллионов. *

При этом если бы государство продало вам земельный участок, вы бы выкупили его в 3,5 раза дешевле: за $3,2 миллиона. Напоминаю, КУП не платит ничего. Государственные органы уверяют: плата за право аренды даёт арендатору права, определённые в Кодексе о земле. На деле эти права надуманные, на практике не востребованные. Любимый тезис определённой группы наших чиновников: право аренды — почти право собственности. Но что выбрали бы вы при таком соотношении платежей: право собственности или почти право собственности?

Высокая плата за право аренды привела к тому, что в Беларуси практически иссяк инвестиционный потенциал малого и среднего бизнеса, посетовал Сергей Варивода. Именно на малый и средний бизнес Сергей Варивода и его коллеги хотят сделать ставку как на драйвер развития экономики.

— На сайте Минского облисполкома говорится: среди 206 аукционов на право заключения договора аренды земельных участков не состоялись 200. Причина — крайне высокие платежи за землю: арендная плата и плата за право аренды.

Коллеги  из госорганов говорят о проблеме наполняемости местных бюджетов. Обратите внимание: плата за право аренды взимается не однократно. Первый раз вы её выплачиваете на аукционе: как правило, земельный участок предлагается на период проектирования и строительства. После сдачи объекта в эксплуатацию до регистрации документов на объект вам придётся повторно внести плату за право аренды. Это может быть единовременный платёж либо ежемесячный, ежегодный.

Белорусская научно-промышленная ассоциация выдвинула несколько предложений :

1) Исключить повторное (по сути — многократное) взимание платы за право аренды.

Плата за право аренды может иметь место на аукционе как плата среди конкурирующих субъектов за конкретный земельный участок: кто больше даст, объяснил Сергей Варивода.

—* Плату за право аренды должны взимать однократно при проведении аукциона. Если местные бюджеты хотят повышения платы за право аренды, им придётся увеличивать сроки пользования земельным участком: с 5 лет до нормативного срока службы здания, земельный участок под которым предлагают на аукционе. Это может быть и 50, и 99 лет.*

Чтобы люди не боялись аукционов, Сергей Варивода предложил в статье 31.1 Кодекса о земле записать: плата за право аренды не уплачивается субъектами хозяйствования после однократной выплаты на аукционе.

—* Чтобы плата за право аренды не отпугивала своими размерами, нужно внести изменения в постановление правительства № 462 (приложение 1). Там указаны повышающие коэффициенты, определяющие размер стартовой платы за право аренды на аукционе.*

О необходимости повторного внесения платы за право аренды после сдачи объекта в эксплуатацию и о последующих ежегодных платежах невозможно нигде прочитать, пожаловался Сергей Варивода.

2) Снизить в 10 раз коэффициенты, определяющие размер платы за право аренды.

По словам Сергея Вариводы, это позволит уменьшить стартовую плату, с которой начинаются торги на любом аукционе.

—* Не важна стартовая арендная плата — важно, сколько в итоге конкуренты готовы заплатить за земельный участок.*

3) Ввести в практику предоставление земельных участков в аренду с аукциона на длительные сроки.

При этом Сергей Варивода нашёл необходимым сразу выделять целевое назначение земельных участков не только для проектирования и строительства, но и эксплуатации построенного объекта недвижимости.

4) Предоставить арендаторам земельных участков, выплачивающих плату за право аренды, безусловное право на выкуп земельных участков в собственность по заявительному принципу, если в течение 5 и более лет арендаторы владели этим земельным участком и не получали нареканий.

Нынешние плательщики платы за право аренды в последующем смогут при выкупе земель в собственность зачесть эту плату — это предусмотрено действующим земельным законодательством, пояснил Сергей Варивода.

—* Однако на сегодняшний день если плата за право аренды превысит кадастровую стоимость, по которой вы выкупаете землю в собственность, то сдачу вам никто не вернёт. *

## «Правила игры должны быть постоянными» Ассоциированный партнёр, руководитель практики строительства и недвижимости компании REVERA Денис Богданов постарался спрогнозировать, насколько критичными для бизнеса окажутся дополнительные основания внесения платы за право заключения договора аренды земли.

—* Плата за заключение договора аренды — рыночный механизм, отменить его — не совсем правильно. Если даже представить ситуацию, при которой государство хочет предоставить кому-нибудь землю в аренду, сразу появляется несколько субъектов. Между ними нужно разрешить спор при помощи 2 рыночных механизмов *— аукциона и платы за право аренды. Кто больше заплатит, получит участок в аренду.

Ассоциированный партнёр, руководитель практики строительства и недвижимости компании REVERA Денис Богданов Плата за право аренды должна быть однократной, полагает Денис Богданов. По его мнению, в дальнейшем она из рыночного механизма превращается в дополнительное налоговое бремя. Денис Богданов отметил: отмена платы за право аренды создаст дополнительные проблемы, которые потом нужно будет решать.

—* В пункте 12.2 указа № 667 указано, кто должен вносить плату за право аренды. Освобождением от внесения платы является такое основание, как предоставление земельного участка для эксплуатации построенного здания товариществом собственников или совместным землевладением. *

*Застройщик построил здание, по долевым договорам передал части здания собственникам, после этого должно произойти переоформление земли. Собственники либо создают товарищество, которое обращается за землёй, либо они обращаются вместе (до 5 человек), и им предоставляют землю в долевую аренду. С этого момента землю предоставляли без взимания платы: после переоформления товарищество или сами собственники продолжали вносить арендную плату. *

С этого года льготу устраняют, теперь товарищество собственников должно помимо арендной платы вносить плату за право аренды, рассказал Денис Богданов. Критичность в том, считает эксперт, что это было незапланированное решение.

—* Строительство — процесс долгий, стройки начались давно. Дольщики вступили в процесс несколько лет назад. Когда они заключали договор по цене $1000 за квадрат, они не понимали, что придётся ещё заплатить за право аренды ещё по $150 с «квадрата». Рентабельность бизнеса при этом уже совершенно другая.*

Денис Богданов видит проблему в отсутствии предсказуемости, определённых правил игры.

—* Если я вступаю в бизнес-отношения, я должен чётко представлять, что меня ждёт на исходе отношений. Вводить плату за право аренды нужно только на те участки, которые выделяют сейчас. Для бизнес-сообщества не должно быть неожиданностей. *

При заключении инвестиционных договоров предоставляется льгота в виде освобождения от платы за право аренды. По исполнении договора объект продают или распродают по частям, при этом суть льготы теряется.

—* Хорошо, если новый собственник проконсультируется об этом у юристов. Но, скорее всего, собственник купит объект и встанет перед необходимостью внесения платы за заключение договора аренды, размер которой может достигать нескольких миллионов долларов.*

*На аукционах продают право аренды на период строительства объекта. Застройщик купил право аренды, построил объект, раздал его дольщикам. Он внёс небольшую плату, а дольщикам теперь нужно платить дальше — они об этом не знают. Застройщик, может, и знает, но промолчит. *

*Самое неприятное связано с собственниками существующих объектов. При продлении аренды нужно будет внести плату за заключение договора аренды **— *уже на новых условиях. Нужно создавать прогнозируемые и предсказуемые правила игры.

## «Нужна полная инвентаризация всей Беларуси!» Вице-председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Андрей Карпунин посвятил своё выступление практике применения повышающих коэффициентов при уплате земельного налога субъектами хозяйствования.

—* Земля — невосполняемый ресурс со своей стоимостью. Здания и сооружения имеют ограниченный срок службы. Я отвечаю сейчас за промышленность и за мелкий бизнес. Под объектами недвижимости с точки зрения налоговой и Госкомимущества мы должны воспринимать всё, что каким-нибудь образом прикручено к земле: стул, флагшток, велопарковку. *

Вице-председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Андрей Карпунин Идею государства объединять земельный участок и сооружение на нём в единый объект Андрей Карпунин считает абсурдом.

—* У меня есть пример, когда я право аренды земли под производственными цехами закладывал в банке в аренду — это прекрасно работало. Если у человека ничего нет, кроме права аренды, на месте банка я бы не дал этому человеку ни копейки. У него должно быть хоть что-нибудь: автомобиль, зарплата жены, её согласие, пенсия. С точки зрения оценки банковских рисков такой человек несостоятелен. Здесь речь не должна идти о банковском кредитовании, речь должна идти о безвозмездной помощи или о венчурных проектах.*

При увеличении повышающих коэффициентов на землю промышленность умрёт, убеждён Андрей Карпунин. Он напомнил про отсутствие единообразия в законодательстве: для каждого вида недвижимости предусмотрен свой повышающий коэффициент на землю.

Из-за проблем последних 2 лет цена объектов недвижимости стала неадекватной, полагает эксперт.

—* Назвать её рыночной невозможно. Переход на единый подход уплаты налога на недвижимость с рыночной стоимости — соблюдение равенства всех субъектов хозяйствования. Но это невозможно, так как страдает госсектор. Скажем, не начисляли амортизацию последние 2 года — значит, искажена остаточная стоимость, рыночная стоимость. *

Государство не готово осовременивать свой подход, сожалеет Андрей Карпунин. Тем не менее, власти подготовили 2 пилотных проекта: Советский район Минска и Речица.

—* Там провели полную инвентаризацию — оказалось, в кадастре была зарегистрирована лишь пятая часть всех объектов. А ведь в рамках кадастра мы должны понимать и забор, и мусорку.*

Андрей Карпунин предложил поскорее запустить инвентаризацию по всей Беларуси. Тогда мы увеличим количество объектов и сможем убрать повышающие коэффициенты, вернувшись к одному проценту, уверен эксперт.

—* В разных регионах разное отношение к кадастру. К примеру, пылесос на заправке: маленькая цементная тумбочка под ним в регионах считается объектом недвижимости. *

Андрей Карпунин выразил готовность вместе с коллегами избавить систему от подобных дубляжей. К сожалению, власти опасаются не справиться, сокрушается эксперт.

—* Однако у кадастрового агентства есть инструкция, один из пунктов которой гласит: если мы, как плательщики, не согласны со стоимостью, которую нам предъявляет кадастровое агентство, мы имеем право оспорить её. *

*Механизм такой: мы нанимаем независимого оценщика, который получает аттестаты в Госкомимуществе и выступит против оценки Госкомимущества. Допустим, пару таких оценщиков мы всё же найдём. Для Минска независимая оценка должна расходиться с официальной версией на более чем 10% — только тогда мы сможем обратиться в Госкомимущество, и они, возможно, примут это расхождение. Для регионов расхождение в оценках должно составить 20%. *

Организовал форум журнал «Директор». Анна Канопацкая пообещала учесть замечания и предложения экспертов и внести законопроект на рассмотрение в Палату представителей Национального собрания.

Фото: Павел Садовский

Читайте также:

– В Беларуси снова появится частная собственность? Кодекс о земле хотят изменить

– «А что если я против?» 5 важных вопросов юристу про снос и реконструкцию частного дома

– Где не стоит покупать жильё? Полная карта сносов и уплотнений в Минске

– Кто должен платить за аренду земли? Что изменил новый указ для застройщиков и владельцев зданий

– Подписан указ №357: купить пустующий дом на селе можно без аукциона