"Люди хотят не только работать, но и жить в офисе". В чем главные проблемы белорусской коммерческой недвижки

В конференции приняли участие эксперты в области коммерческой недвижимости из России и Украины.

Отдельные блоки были посвящены темам привлечения китайских инвестиций в Беларусь и роли цифровой экономики в развитии рынка недвижимости.

Организатором конференции выступил портал «Про бизнес».

Рынок офисов Минска: на смену «эры» арендатора пришла «эра» арендодателя

О тенденциях и перспективах развития рынка офисов Минска рассказал на конференции Денис Четвериков , партнер, директор департамента консалтинга и исследованийColliersInternationalв Беларуси.

Эксперт отмечает, что 2017 год был не очень продуктивным для минского офисного сегмента рынка. В прошлом году было введено в эксплуатацию всего порядка 60 тыс. кв.м офисных площадей классов В и В1, или 6,7% к стоку. Хотя, например, в самом продуктивном 2014 году рынок увеличился на 220 тыс. кв.м, или 47% к стоку. Еще меньше на рынке появилось самых востребованных со стороны IT-компаний качественных офисов класса В1 – всего 34,4 тыс. кв.м. На протяжении последних лет рынок не пополняется и офисными площадями самого высокого класса А.

– Мы видим положительную поступательную динамику на офисном рынке. Если в 2008 году рынок насчитывал 229 тыс. кв.м офисных площадей, то в 2018 году он достиг 976 тыс. кв.м. Но в целом суммарная рыночная стоимость качественных офисов в 2014 году была выше, чем сегодня. И пока не видно, чтобы девелоперы стремились инвестировать в офисный сегмент, – уточняет Денис Четвериков.

Международный консультант обращает внимание на то, что в настоящее время спрос на минские офисы намного превышает предложение. Например, в компании Colliers International в Беларуси имеются заявки на 80 тыс. кв.м площадей. Причем более 80% от общего их количества приходится на IT-сферу и сектор других технологических компаний.

В это время вакантных площадей в самом востребованном классе В1 насчитывается лишь 17,5 тыс. кв.м. Но это либо небольшие офисы, либо сдающиеся в аренду не по рыночной ставке, либо непривлекательные с точки зрения месторасположения. В итоге релевантных площадей на рынке остается не более 2 тыс. кв.м.

Больше всего востребованы качественные офисы в таких БЦ, как «Ривьера Бизнес», «Академия», «Абшерон», «Фортуна» (снята одним арендатором еще до ввода в эксплуатацию) и некоторых других.

БЦ “Фортуна”

В 2018 году введены в эксплуатацию такие БЦ, как «Форум Плаза», «Метро», «Софит», которые предложили на рынок офисы класса В2.

В ближайшие 1,5-2 года в белорусской столице запланированы к вводу более 180 тыс. кв.м офисных площадей. Но это цифра достаточно формальная, отмечает Денис Четвериков.

Многие заявленные к вводу в эксплуатацию объекты не будут сданы в обозначенные сроки. Например, к ним можно отнести МФК «Магнит». Также с учетом того, что некоторые БЦ («Экс-Кемпински», ShanterHill) предложат на рынок минимальное количество площадей, рынок в целом прирастет не более чем на 65-80 тыс. кв.м.

Консультант отмечает, что в ближайшие годы будет расти количество занятых в IT-сфере людей. По прогнозам через 50-60 лет в данной отрасли в Минске будет занято до 1 млн человек.

– IT-отрасль развивается очень бурно. С каждым годом в этой сфере появляется все больше и больше новых компаний, предъявляющих свои требования к офисам по площадям, планировочным решениям, зонам отдыха, велопарковкам и т.д. Ситуация девелоперам понятна: надо строить современные офисные здания, – дополняет Денис Четвериков.

БЦ “Футурис”

Достаточно много объектов в Минске запланировано к вводу в 2021-2022 годах. В этой связи девелоперы, которые примут решение о начале реализации своих проектов в 2019 году, могут выйти на рынок в самый пик ввода новых зданий. «У этих девелоперов возникает угроза увеличения сроков окупаемости своих проектов», – уточняет эксперт.

В ситуации, когда спрос намного превышает предложение, растут арендные ставки. Так, в прошлом году в классе В1 ставки выросли более чем на 10% - до 14-16 €/кв.м без НДС, сегодня они достигли 20 €/кв.м. Ожидается, что к концу этого года ставки увеличатся до 21-22 €/кв.м.

Говоря об инвестиционной привлекательности рынка, эксперт отмечает, что за последние 5 лет в офисном сегменте были заключены лишь единичные инвестиционные сделки. В то же время, предложение объектов на продажу достаточно большое.

Денис Четвериков также говорит о том, что девелоперам, желающим инвестировать в коммерческую недвижимость, надо находить свою нишу на рынке. Одни из них, возможно, начнут выводить на рынок объекты, ориентированные на IT-сферу, и предлагать качественные офисы в бизнес-парках. Другие предложат БЦ, которые будут, как, например, OmegaTower, соответствовать стандартам на получение «зеленого» сертификата. Третьи начнут предлагать коворкинги, которые пока не получили должного распространения на рынке. Четвертые – офисы с полным жизненным циклом – местом, где можно работать, отдыхать, заниматься спортом, питаться, общаться с друзьями. Именно такие БЦ ждет рынок, и за ними будущее.

МК “Грин Сити”

Основной арендатор офисов в Санкт-Петербурге – IT -компании

По словам директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International (Санкт-Петербург) Игоря Темнышева , на рынке офисов Санкт-Петербурга сложилась примерно такая же ситуация, как и в Минске. Пик ввода площадей в городе пришелся на 2014 год.

– Российский рубль обесценился, и девелоперам в условиях почти нулевой рентабельности строить стало невыгодно. Поэтому за последние 3 года сейчас у нас в городе самые низкие темпы ввода офисных площадей, – говорит Игорь Темнышев. – Ситуация неопределенности на рынке сохраняется.

Если в предыдущие годы основным арендатором на рынке был нефтяной сектор – ПАО «Газпром», то сейчас доля его присутствие снижается.

В 2018 году на берегу финского залива будет сдана в эксплуатацию штаб-квартира «Газпрома» - многофункциональный комплекс «Лахта Центр».

МК “Лахта Центр”

Предполагается, что в этом году начнется строительство второй очереди комплекса – башни высотой 88 метров общей площадью порядка 170 тыс. кв.м. Ожидается, что к 2020-2022 годам в собственности крупнейшей российской энергетической компании будет находиться порядка 1 млн кв.м офисных площадей, и она обеспечит себя арендными площадями.

Сегодня на офисную недвижимость Санкт-Петербурга приходится 2,9 млн кв.м, из которых 550 тыс. принадлежит «Газпрому».

В 2017 году в Санк-Петербурге, как и в Минске, основной спрос на офисы приходился на IT-компании.

– Большое заблуждение считать, что все они арендуют только качественные площади. IT-компании разные, и некоторые из них имеют офисы проще, чем, например, адвокатские конторы, – дополняет Игорь Темнышев.

Спикер говорит, что объемы офисных площадей в Санкт-Петербурге увеличиваются не только благодаря новому строительству, но и за счет ремонта и реконструкции существующих старых зданий – бывших НИИ, административных и промышленных объектов. Себестоимость строительства таких зданий гораздо ниже по сравнению с теми, где оно ведется с нуля. В итоге получается хорошее инвестиционное предложение. При сбалансированной цене и хорошем продукте эти помещения востребованы на рынке.

Эксперт приводит пример реконструкции корпуса бывшего завода им. Калинина на ул. Уральской. После отделки фасада, ремонта и перепланировки помещений, строительства парковки здание приобрело совершенно новый вид и качество. Офисы в нем сданы в аренду по 1000-1100 руб./кв.м. Если бы здание строилось с нуля, стоимость аренды в нем была бы 1600-1800 руб./кв.м.

В прошлом году в реконструируемое здание бывшего мебельного центр переехала компания Wargaming и сейчас в хорошем месте, рядом с метро и Ладожским вокзалом арендует помещения по привлекательной арендной ставке.

Такой тип реконструируемых старых зданий под офисную недвижимость широко распространен и в Москве. Например, бывшая промышленная территория старого кирпичного завода превратилась в loft-квартал «Даниловская мануфактура», который сегодня является принципиально новым знаковым объектом на рынке офисной недвижимости и украшением российской столицы. «В Минске таких проектов, к сожалению, нет», – уточняет эксперт.

Ответ на такое замечание российского спикера в ходе панельной дискуссии дает Дмитрий Онищенко, заместитель директора ЗАО «Белтяжмаш». Он, в частности, говорит, что давать оценку подобным проектам в Минске достаточно сложно.

– Формально от таких зданий остается только коробка. За долгие годы эксплуатации в них устаревают инженерные сети, и их надо полностью менять. Приходится утеплять объекты, делать новые фасады. Это достаточно дорого. Но для того чтобы такие проекты появлялись на рынке, для начала их надо предлагать на аукционы, – говорит Дмитрий Онищенко.

В центре: Дмитрий Онищенко

По мнению российского эксперта, рынок офисов Минска очень интересен. Он будет развиваться, и тот, кто быстрее поймет конъюнктуру спроса и предложения и будет строить нужные рынку офисы, преуспеет в бизнесе.

Как найти нужный офис и выжить

В ходе панельной дискуссии эксперты попытались дать ответ на вопрос, какой офис можно считать идеальным для технологичной компании и есть ли такие предложения в Минске и регионах Беларуси?

Соучредитель компьютерной академии «ШАГ» Сергей Дивин имеет большой опыт поиска и аренды офисов. Он говорит о том, что как только на рынке появляется более-менее качественное предложение, IT-компании стараются переехать в новые современные офисы. Однако качественных предложений не много.

Сейчас предприниматель занимается поиском офисов для своих образовательных центров в регионах и сталкивается с большими трудностями. Найти подходящий офис в областных городах очень сложно, если не невозможно.

– Арендатору хочется заниматься только своим профильным бизнесом, а не усовершенствовать площади под себя. Арендодатели часто предлагают нам самим разработать проект, согласовать его и оборудовать офис современными инженерными системами. Взамен они готовы компенсировать наши затраты. Но лично у меня в штате нет людей, которые решали бы эти вопросы. Сегодня аренда офиса – это целая история, и я не хочу ее изучать. Но я готов платить за качественный офис, – дополняет Сергей Дивин.

Предприниматель говорит, что очень сложная ситуация наблюдается на рынке Гомеля. Найти качественный офис в городе на Соже практически невозможно.

Он считает, что при таком подходе к делу владельцев офисных центров постигнет участь таксопарков. В какой-то момент на рынке появятся профессиональные компании, которые предложат услуги по организации офисных пространств.

– Уверен, что как только рынок насытиться площадями, тогда на нем начнется «уберизация», – уточняет предприниматель.

Сергей Дивин считает, что девелоперам надо реализовывать проекты за МКАД и строить там современные офисные кластеры с огромными парковками. По его мнению, такие офисные пространства будут востребованы на рынке, в том числе IT-компаниями.

– За МКАД создать качественную инфраструктуру гораздо проще, чем в Минске, – высказывает свою точку зрения соучредитель компьютерной академии «ШАГ».

Консультант Colliers International в Беларуси Владислав Лукша также говорит о том, что из-за дефицита качественных площадей IT-компаниям сложно найти в регионах подходящий офис. По его мнению, это связано с низкой деловой активностью в целом в Беларуси. Девелоперы в первую очередь стараются реализовывать свои проекты на более развитом минском рынке недвижимости. «Вся деловая активность перетекает в столицу», – уточняет консультант.

Владислав считает, что компании должны повышать качество своих услуг и предлагать собственные концепции проектов.

Со своей стороны Дмитрий Онищенко акцентирует внимание на том, что ЗАО «Белтяжмаш» уделяет большое внимание качеству сервиса. В компании работает колл-центр, где круглосуточно принимаются заявки от арендаторов, организовываются офисные пространства с учетом специфики их работы.

– Арендаторы обращают большое внимание на сервис. Они хотят, чтобы в здании их встречали улыбающиеся люди, здоровались с ними, чтобы исправно работали все инженерные системы. Сейчас даже только это может быть хорошим конкурентным преимуществом арендодателя, – дополняет Дмитрий.

Заместитель директора компании Office Solutions Руслан Шайдуллин говорит, что запросы клиентов быстро меняются. Люди проводят в офисах по 10, 20 часов, и им нужны офисы не только для работы, но и для жизни. Сегодня арендаторы в меньшей степени хотят видеть пространство в виде openspace. Но если и соглашаются на такой офис, то в дополнение к нему берут 40% других площадей для приема пищи, занятия спортом, общения и отдыха.

– Это не будущее офисного пространства, это уже вчера. Будущее офиса – это его гибкость, возможность поменять пространство за 2 дня, – дополняет Руслан Шайдуллин.

Он считает, что офисные помещения должны быть большие, разделяться переносными акустическими панелями или перегородками и иметь возможность быстро трансформироваться. Этот тренд уже появился в Беларуси. «Законодателями моды» выступили не IT-компании, а глобальные международные корпорации и их представительства.

Белорусский рынок недвижимости цикличен. При этом циклы меняются почти каждые 2-3 года, что создает определенные сложности в работе. По мнению Руслана, качественные здания появятся на рынке только тогда, когда исчезнет цикличность, и девелоперы будут понимать, что их ждет впереди.

На белорусский рынок выходит Regus

В конференции приняла участие управляющий директор компании Regus (Россия), которая является мировым лидером по гибкой организации офисного пространства по всему миру, Ирина Баева.

– Уже 7 лет у меня нет постоянного рабочего места в офисе. Если у меня назначена встреча в другом городе или другой стране, я точно знаю, что для меня там есть офис Regus. Я работаю в компании, которая имеет 3000 офисных центров в более 1000 городах 110 стран мира. Это реальность сегодняшнего дня. Любой человек может обратиться в нашу компанию, изложить свою бизнес-идею и арендовать для работы офис на час, день, месяц, год, – рассказывает Ирина Баева.

Компания разработала ряд мобильных решений, которые позволяют быстро найти и забронировать для работы ближайший офис, переговорную комнату или бизнес-гостиную.

3000 центров находятся как в центрах городов, так и за его пределами - в торговых центрах, на заправочных станциях, аэропортах.

Ирина говорит, что технологии меняют образ жизни человека и его манеру поведения.

– Молодого человека в возрасте 25-30 лет сложно заставить работать в офисе с 9 до 18 часов. Он не понимает, зачем это надо, когда можно работать гораздо эффективнее. Сегодня все мы работаем в условиях очень высокой конкуренции, и для каждого из нас важно иметь большое количество контактов, – говорит управляющий директор компании Regus. – *С каждым днем появляется все больше фрилансеров, которые считают, что такая форма работы помогает им сделать карьерный рост. *

Она рассказывает, что сейчас, благодаря современным технологиям, многие компании переходят на удаленное управление сотрудниками. По статистике большинство людей работают вне офиса 2,5 дня в неделю, 37% не имеют своего рабочего места. К 2020 году каждый третий человек на планете будет работать онлайн.

– В компании Regus работает более 10 тысяч человек. Я управляю сотрудниками, которых вижу один раз в год. Мой руководитель видит меня тоже не чаще, чем один раз в год. Судя по результатам компании, удаленное управление дает хороший эффект, – уточняет Ирина.

Компания Regus идет в ногу со временем и предлагает своим клиентам различные решения создания офисных пространств – от небольшого офиса до бизнес-гостиной и бизнес-центра. Пять лет назад она стала создавать рабочие места в коворкинге, где на любое время можно арендовать место и работать в дружелюбной обстановке.

В начале 2019 года в Минске на ул. Свердлова, 2, откроется первый центр Regus. Думается, что с приходом в Беларусь российской компании конкуренция и борьба за арендатора на нашем отечественном рынке усилится. И это пойдет только на пользу рынку.

Фото с конференции предоставлены организатором мероприятия

Снять в аренду офис в БЦ в Минке и Минской области с Realt.by

Также читайте у нас:

Кто после Zara? Теперь ждём H&M, Starbucks, Ikea и свою 5-ю Авеню

Какие офисы выбирают «айтишники»