Конкурс на лучшую историю о покупке недвижимости. История № 5. О том, как полезен кризис, или Как переехать из панельной «однушки» в Чижовке в кирпичную «двушку» в Грушевке

«Это сейчас я счастливый готовящийся к новоселью обладатель «двушки» в 72 кв.м на Грушевке. Еще в июле я ютился в чижовской «панельке» 44 кв.м и не мог даже и думать о просторной квартире и хорошем районе.

Дело не в деньгах, а в людях

В начале лета я задумался о расширении. Точнее не задумался, а решил попробовать выставить квартиру на продажу, как говорится, изучить спрос. Признаюсь, что сперва, как и многие дилетанты, я переоценил свои апартаменты и выставил, как сейчас уже понимаю, космические $70 тыс. Здесь оговорюсь: в квартире был хороший свежий ремонт, и продавал я ее с мебелью и техникой. По такой цене мне звонили только агентства, предлагая свои услуги. Спустя неделю-две безуспешных продаж я решил пригласить риэлтеров, чтобы прощупать цену квартиры. Максимум, за который ее брались продавать — $65 тыс. В итоге согласился и заключил договор, пошли первые просмотры.

Молодая пара, семья с ребенком, студентка, удивившаяся рукомойнику в туалете — вот те, кто смотрели квартиру. Максимум из них предложила семья с ребенком — $55 тыс. Естественно, за такую сумму смысла продавать квартиру не было. Забавно, но девушка, которая почему-то удивилась рукомойнику в санузле, резюмировала: «квартира хорошая, но у меня только $45 тыс.». Здесь, естественно, был огрех агента, которая заранее не побеседовала предметно с покупателем и в итоге потратила время впустую. Риэлтера я просил поменять: она отсутствовала на показах и постоянно просила снизить цену. Я готов был пойти на это, но только если бы видел реальных покупателей, а не «ходунов». Плюс агентство получало вознаграждение за продажу, а из всех инструментов продажи у риэлтера оказался только демпинг цены (сразу на $5 тыс.).

Из этого делаем  первый вывод : оценивайте работу своего риэлтера. Сделать это очень просто: по «отзвонам» после просмотров, по количеству «пустых» показов (когда у покупателей на руках, к примеру, сумма на 15 тысяч меньше вашей цены, и риэлтер знает, что вы торгуетесь в пределах 2 тысяч), по присутствию агента на показах квартиры (если ваш агент постоянно «не успевает», это повод задуматься о его смене).

У моего агента были все эти маркеры, и поэтому я решил его сменить. Не поверите, но уже через неделю я продал квартиру за нужную для меня сумму! Хочу сразу сказать, что квартиру удалось продать выше рыночной цены по одной простой причине: ее купил состоятельный московский бизнесмен, который обратился именно в то агентство, где я и обслуживался. Отсюда делаем  второй вывод : хотите хорошо продать квартиру (а тем более в кризис), обращайтесь в надежные крупные агентства — если ваши апартаменты рассчитаны на покупателя «крепкого среднего класса» и выше, вероятность, что вы встретитесь с ним в крупном агентстве, гораздо больше, особенно если он не из Беларуси. В моем случае было именно так.

Рынок недвижимости сейчас именно рынок, поэтому торгуйтесь

Получив сумму от продажи на руки, я хотел скорее вложить деньги. Сделать это оказалось не так уж и просто. Меня интересовал район Грушевки, благо там строилось достаточно домов. Изучив множество объявлений в интернете, я остановился на предложении подрядчиков, с которыми застройщик рассчитывался квартирами.

Подрядчики — это такие организации, которые, к примеру, выполняют остекление или любые другие работы. В кризис таких предложений появляется много. Главное преимущество покупки квартиры таким образом — низкая цена. И в этом нет ничего подозрительного. К примеру, подрядчик выполнил работы на сумму $100 тыc. Застройщик с ним рассчитался тремя квартирами площадью 45 кв.м по $740 за метр. Главная задача подрядчика в этом случае — скорее реализовать квартиру и получить деньги, поэтому он выставляет цену, к примеру, на $50-100 ниже цены застройщика.

Мне предложили цену на $100 ниже. Я сразу подъехал в офис, чтобы предложить заключить договор о намерениях, мол, когда они до конца выполнят обязательства перед застройщиком, с ними рассчитаются квартирой, которую я выкупаю по фиксированной цене. И здесь делаем  вывод номер три : если вы рассматриваете вариант выкупа квартиры у подрядчиков, не стоит доверять тем, с которыми застройщик еще не рассчитался, то есть тем компаниям, в чьей собственности на данный момент квартиры нет, а есть только обещания. В итоге я потратил три недели и остался с носом: квартиру этому подрядчику никто отдавать не собирался, а я потерял время. Тем временем цена у застройщика выросла на $50 — дом близился к сдаче.

Судорожно, опасаясь и вовсе остаться без жилья, я побежал к застройщику бронировать квартиру. Цена тем временем выросла, а денег больше не стало, потому оставался один выход — торговаться.  Вот и пятое правило, самое главное: запомните, вы на рынке! Торгуйтесь! В этом, наверное, и есть вся прелесть кризиса: еще три года назад и подумать было страшно, чтобы прийти к застройщику и просить скидку, но сейчас это реальный способ расшириться. Спросите, как? Сперва  дайте понять застройщику, что вы реальный покупатель , готовый оплатить большую часть квартиры сразу наличностью. Это важный момент. Логично, что застройщику гораздо интереснее покупатель, имеющий на руках более 70% от общей стоимости, чем дольщик, вносящий 30%. Для застройщика последние — это «+1» к пакету долгов. Имея на руках хорошую сумму, вы сможете ею манипулировать. Но только этого недостаточно.  Осмотритесь поблизости . Торговаться хорошо, когда рядом строятся другие дома. Обзвоните этих застройщиков, узнайте их условия, посмотрите квартиры, чтобы во время торга оперировать актуальной информацией и фактами. Если вы не в курсе подробностей, умелый продавец вас с легкостью обставит: у него и лифты лучше, и окна трехкамерные с зеркальным покрытием, а у вас только фраза «через дорогу на $100 дешевле».

Используйте фразы : «я рассматриваю вариант там…», «мне сделали вот такое предложение по цене здесь…». Повторюсь, но заострю внимание: лучше действительно сходить к другим застройщикам и пообщаться. Вы смело можете принести расчеты цен от других компаний во время торга и показать их своему застройщику. Вам кажется, что в ответ можно услышать: Тогда почему вы к нам пришли?». Запомните, если у вас больше 70% от общей суммы, вы очень интересны застройщику. Вам никто так не скажет, если вы хорошо подготовились к торгу. Вы сами можете сказать: «Я пришел сперва к вам, потому что знаю, что вы выполняете работу качественно, у вас хорошие лифты…, но, если не получится с вами договориться, у меня забронирован вариант — вот здесь». Оперируйте фактами, а не фразами «у нас не хватает денежек». В кризис продать тяжелее, чем купить.

ВЫВОДЫ : Продать квартиру в кризис хорошо и купить взамен лучше сложно, но реально: подбирайте крупные агентства, следите за работой риэлтера. В случае чего не дожидайтесь окончания договора — просите руководство заменить специалиста или меняйте агентство.

Плохой агент: а) пропускает просмотры; б) необоснованно скидывает цену; в) приводит много «ходунов» и тратит ваше время, наматывая просмотры, которые вы оплатите в любом случае.

И самое главное. Не стесняйтесь торговаться! Это ваши деньги, которые можно сэкономить. Мне удалось сбить цену на $50, придерживаясь  правил торга : а) наличия 80% и готовности к моментальной оплате; б) аргументов в виде реальных предложений других застройщиков в районе».

На этом этап публикации историй для конкурса завершается. Далее нас и вас ждет голосование за лучшую историю! А победитель получит диван от мебельного торгового центра « Трюм ». Онлайн-голосование начнется уже в следующий понедельник, 24 октября.

Первая история. О том, как один случайный звонок решает квартирный вопрос.

Вторая история. О том, как за дорого предлагали «бабушатник», а идеальный вариант нашелся в соседнем доме.

Третья история. О том, что с выбором квартиры, как с влюбленностью: сразу понимаешь, что твое, а что нет .

Четвертая история. О том, что парень с автозавода тоже может купить квартиру в Минске

Фото: личный архив автора, иллюстрация: Александр Сидорович